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旭辉控股集团:销售额突破两千亿 剔除预收款后资产负债率触线

旭辉控股集团2020年1-11月累计实现房地产合同销售金额2000.2亿元,同比增长12.50%,销售金额突破两千亿元大关,增速快于行业整体增速。11月单月,公司实现合同销售金额256.5亿元、销售面积160.86万平方米,同比分别增长16.49%和9.70%,延续较快增长趋势。

“三道红线”背景下,房企融资受到限制。截至2020年上半年末,旭辉控股集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.24%、63.32%和2.35倍。剔除预收款后的资产负债率没有达到监管要求。未来,公司需要通过加速回款、降低负债等途径实现剔除预收款后的资产负债率低于70%这一目标。

根据Wind和公告数据,2020年截至目前,旭辉控股集团发行美元债合计募资14.17亿美元,此外,公司还在今年6月完成股份配售,募资超过11亿港元。

 前11月销售额突破两千亿 11月销售额重回高位 

旭辉控股集团2020年1-11月已累计实现合同销售(连同合营企业及联营公司)金额约2000.2亿元,同比增长12.50%;累计实现销售面积1318.08万平方米,同比增长23.25%。公司的销售增速明显快于行业整体增速。根据国家统计局数据,全国1-11月商品房销售额148969亿元,同比增长7.2%;商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%。

2020年11月,旭辉控股集团销售金额重回高位,全年仅次于9月。公司当月实现合同销售金额256.5亿元,同比增长16.49%;实现销售面积160.86万平方米,同比增长9.70%;合同销售均价为15900元/平方米。

 “三道红线”两道达标 剔除预收款后的资产负债率大于70% 

2020年8月,央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会,以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。

在本次座谈会中,监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念,强调房地产企业需满足:(1)房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%;(2)净负债率不得大于100%;(3)现金短债比不得小于1倍。同时,根据企业三道红线的触发情况,将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位,针对差异化档位的企业,对其后续融资进行要求。此外,还有2个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释。2、资金监测:重点房企需要定期向监管部门提交相关融资资料和数据。

截至2020年上半年末,旭辉控股集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.24%、63.32%和2.35倍。除了剔除预收款后的资产负债率,公司其他两项指标均达到监管要求。

2018年中期以来,旭辉控股集团的负债总额持续攀升,金额由1823.75亿元上升至2020年中期的2802.06亿元。期间,公司剔除预收款后的资产负债率在2019年中期达到高点76.59%后有所下降,但仍然保持在70%以上。未来,公司需要通过增加销售回款、减少负债或者增厚资产等方式达到“不得大于70%”这一监管要求。

 发行美元债募资逾14亿美元 股份配售主要用于项目开发等 

Wind数据显示,旭辉控股集团2020年以来已累计发行三期一般公司债,合计募资38.7亿元,平均发行票面利率约为4.18%。

美元债发行方面,根据Wind数据,旭辉控股集团2020年以来截至目前已累计发行4期美元债,合计募资14.17亿美元,平均票面利率为5.79%。从各期发行票面利率的变化来看,公司融资成本整体呈下行趋势。

另外值得一提的是,旭辉控股集团今年还对部分美元债进行了要约购回。根据旭辉控股集团11月19日发布的公告,公司于11月18日完成要约购买2019年1月票据1.65亿美元、2018年4月票据2.12亿美元、2017年12月永久证券0.54亿美元。

除了债券融资,旭辉控股集团也在今年通过股份配售的方式完成了股权融资。根据公告,公司以每股6.28港元配售1.85亿股,扣除相关费用、成本及开支后,合计募集所得款项净额约11.53亿港元。募集资金将主要用于项目开发以及作为营运资金及一般企业用途。

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