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金地集团:11月销售明显回落 “三道红线”两条接近触线

金地集团近期公告的2020年11月销售数据显示,公司当月销售金额、销售面积分别同比下降12.86%、20.29%,销售出现明显回落。同时,公司11月的销售均价为19314.72元/平方米,创下2020年以来单月新低。

2020年截至三季度末,金地集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.91%、66.99%、1.09倍,均达到“三道红线”监管要求。不过,剔除预收款后的资产负债率、现金短债比这两个指标均已接近“不得大于70%”、“不得小于1倍”的监管红线,这或在较大程度上限制公司未来负债增长。

​2020截至目前,金地集团累计发行国内信用债融资110亿元,平均票面利率3.60%。公司11月发行完成的2020年第四期中期票据的发行利率为3.93%,相比上半年有所上升。

 11月销售明显回落 均价处于全年低位 

2020年1-11月,金地集团累计实现销售金额2053.0亿元,同比增长17.24%;实现销售面积1005.0万平方米,同比增长12.17%。对比来看,全国1-11月商品房销售额148969亿元,同比增长7.2%;商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%。金地集团今年以来的销售金额、销售面积增速均高于行业整体增速。

但11月单月来看,金地集团实现销售金额152.2亿元,同比下降12.86%;实现销售面积78.8万平方米,同比下降20.29%。销售数据出现明显回落。同时,公司11月销售单价为19314.72元/平方米,创下2020年单月新低。

公告显示,金地集团近期新增4个土地项目,新增土地总地价104.98亿元。其中成交总价超过10亿元的项目包括深圳市前海合作区前湾组团十开发单元T102-0345地块,该地块计算容积率建筑面积13万平方米,成交总价81.519亿元;丽水市莲都区丽土告字【2020】52号地块,该地块计算容积率建筑面积17.30万平方米,项目成交总价11.65亿元。

对比2020年其他月份的拿地数据,金地集团11月新增土地项目数量、新增土地计容建筑面积均处于4月以来较低水平。但是,公司11月新增土地总地价金额仅低于6月和10月,主要是因为当月的深圳项目单价和总额较高。

 “三道红线”全部达标 但两个指标接近触线 

2020年8月,央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会,以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。

在本次座谈会中,监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念,强调房地产企业需满足:(1)房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%;(2)净负债率不得大于100%;(3)现金短债比不得小于1倍。同时,根据企业三道红线的触发情况,将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位,针对差异化档位的企业,对其后续融资进行要求。

截至2020年三季度末,金地集团剔除预收款后的资产负债率((负债合计-预收账款-合同负债)/(资产总计-预收账款-合同负债))、净负债率((短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券-货币资金)/所有者权益合计)、现金短债比(货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债))分别为69.91%、66.99%、1.09倍,均达到“三道红线”监管要求。2019年中期以来,公司每个季度末的三项指标均也满足监管要求。

不过需要留意的是,金地集团截至2020年三季度末剔除预收款后的资产负债率已经非常接近70%的监管目标,未来或需控制负债增长。此外,公司现金短债比也已经接近1倍的监管要求。

 今年以来累计通过国内信用债融资110亿元 发债利率有所上升 

根据Wind数据,按照起息日期测算,金地集团2020以来截至目前已累计发行国内信用债融资110亿元,平均票面利率为3.60%,处于行业较低水平。

2020年11月12日,金地集团完成2020年第四期中期票据发行,规模为20亿元,发行期限3年,发行利率3.93%。相比2020年上半年发行的中期票据,公司最新中期票据的发行利率有所上升。

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