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中交地产三季报:“三条红线”踩中两条 代偿风险需关注

​11月3日,中交地产发布关于全资子公司对外投资的相关事项,其全资子公司重庆中交西北置业有限公司与合作方共同对重庆葆和房地产开发有限公司认缴出资,投资金额为4.06亿元。最新财报显示,公司前三季度实现营收59.86亿元,同比下降25.43%;实现归母净利润0.02亿元,同比下降99.37%,业绩有所下滑。

图1:中交地产三季报信息看板

公司负债压力同样值得关注。截至三季度末,中交地产有息负债率达到42.15%,同比上升约6个百分点,剔除预收款后的资产负债率为88.46%,净负债率为265.08%。按照三道红线标准,公司踩中”两条红线”,维持橙档企业。

针对公司融资“三道红线”及负债情况,中交地产表示,未来将会更加注重风险防控,加快存货去化,拓宽融资渠道,持续优化财务指标。

 营收净利润双降 第三季度拿地力度放缓 

中交地产成立于1993年,是中交房地产集团有限公司所属的国有控股房地产上市公司,,旗下拥有30余家全资、控股企业,业务包括房地产开发、工业地产经营、物业管理等。

2021年前三季度,中交地产实现全口径签约销售金额 464 亿元,较上年增长54.34%;实现签约销售面积 181 万平方米,同比增长28.67%。值得关注的是,2021年前三季度公司实现营收59.86亿元,同比下降25.43%;实现归母净利润0.02亿元,同比下降99.37%。

关于归母净利润较上年同期降低的原因,中交地产曾在业绩预告中表示,“公司报告期获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度,且多数项目尚处于前期开发阶段,新项目所需人员增加,导致管理费用增加”。事实上,中交地产近年来在土地市场的表现较为激进。

早前,中交地产曾提出在规模上“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年远在千亿之上”的销售目标。在此压力下,中交地产近年来大力拓储。2020年,中交地产新增土地30宗,对比2019年新增土储项目多了一倍。今年上半年度,中交地产新增土地14宗,权益拿地金额同比增长98.72%,达到201.48亿元。

在市场低迷、融资环境整体偏紧的背景下,公司三季度拿地节奏有所放缓。2021年7-9月,中交地产新增3宗土地储备,权益价款仅为12.88亿元。而去年同期,公司新增11块土地项目,权益价款高达126.51亿元。

图2:中交地产新增土地储备情况对比

 三道红线维持“橙档” 

除了业绩的整体下滑,中交地产的负债情况也值得关注。

三季报显示,截至2021年9月30日,中交地产负债总额为1288.81亿元,同比增长57.72%。其中,公司有息负债为614.20亿元,同比增长82.49%,有息负债率达到42.15%,同比上升约6个百分点,在TOP50房企中处于高位。

值得关注的是,从有息负债结构来看,中交地产的长短债比例也在大幅下滑。2021年三季度末,公司的短期借贷及长期借贷当期到期部分达168.27亿元,为2020年同期的6倍,长短债比由去年同期的10.95倍下降至2.65倍。

从三道红线指标来看,截至2021年9月30日,中交地产剔除预收款后的资产负债率为88.46%,净负债率为265.08%。按照三道红线标准,中交地产踩中”两条红线”,仅现金短债比指标满足监管要求。

现金流方面,前三季度中交地产的经营活动现金流量净额净流出134亿元。翻阅历史,公司经营性现金流自2019年以来便持续为负。在此情况下,中交地产也多次出售子公司及项目股权。9月27日,中交地产一次性挂牌转让两家孙公司。10月22日,中交地产子公司中交美庐拟为金华雅郡置业寻求增资,出让其51%股权。

图3:2018Q3-2021Q3中交地产经营性现金流净额

针对公司融资“三道红线”及负债情况,中交地产表示,作为央企控股上市公司,将会更加注重风险防控,后续也将严格按照政策要求,加快存货去化,拓宽融资渠道,持续优化财务指标。

 融资担保过百亿元 代偿风险需关注 

在行业增速持续放缓趋势下,叠加“三条红线”管控,各大房企均在探寻拓展融资渠道,其中就包括担保这一短期融资工具。

数据显示,中交地产多次为子公司(包括全资、参股、项目公司)贷款提供担保。10月15日,中交地产发布公告称,公司为8家下属子公司所开具的商业承兑汇票的承兑义务提供连带责任保证,担保金额合计5639.78万元。值得关注的是,该8家子公司资产负债率均超过70%。随后,公司又相继为苏州华启、昆明熙盛、中交世贸的融资事项提供担保。

公告显示,截至2021年9月30日,中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额约136.92亿元,占2020年末归母净资产的比例达到447.25%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额约为20.19亿元,占2020年末归母净资产的65.95%。

图4:2021年10月以来中交地产提供担保明细

值得关注的是,中交地产及控股子公司对外担保总额已超过最近一期经审计归母净资产的100%,对资产负债率超过70%的单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的50%,对合并报表外单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产 30%。

虽然为子公司提供担保可以提升其融资能力、控制经营风险,利好于子公司的发展,但高额的担保一定程度上也会加剧公司的经营负担。在中交地产较高的负债水平下,“担保”利弊共存,尤其在市场调整下行周期,公司应警惕代偿风险。(GJ)

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