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时代中国控股半年报:营收连续两年下降 三道红线维持“黄档”

​时代中国控股此前发布2021年中期报告,报告期内,公司实现营业收入136.38亿元,同比减少8.6%;实现归母净利润16.29亿元,同比增长6%。

“三道红线”方面,截至2021年上半年末,公司剔除预收款后的资产负债率尚未达标,仍属于“黄档”房企。

值得一提的是,近期公司财务负责人频繁更替。2020年7月,首席财务官黄永年仅任职1年后被替换。另外,公司财务总监陶成江于2021年3月离职。

 销售面积增长略显疲软 营收连续两年下降 

时代中国控股是一家广东省房地产开发商,主营业务为物业开发、城市更新、物业租赁。

2021年上半年,公司合同销售额达到453.8亿元,同比增长39.3%;合同销售面积为234.9万平方米,与去年同期基本持平。其中,广东省贡献销售额逾420亿元,占总合同销售额的90%以上。

根据国家统计局资料,今年上半年全国商品房销售面积达8.86亿平方米,同比上涨27.7个百分点,房地产全行业成交量价齐升。相比之下,公司的销售面积表现则略显疲软。今年5月以来,公司销售面积出现负增长,且同比降幅逐步扩大。根据最新披露经营数据,公司2021年1-7月累计实现销售面积272.3万平方米,同比下降6.33%。

从财务表现来看,时代中国控股2021年上半年实现营收136.38亿元,较2019年、2020年同期分别下降14.5%、8.6%。公司表示,营收下滑主要是由于本期间物业交付面积较2020年同期减少。

受益于本期间确认毛利率较高的城市更新业务收入,公司毛利率逆势提升,由去年同期的26.9%上升至33.3%,使得公司归母净利润较去年同期增长6%至16.29亿元。

 拿地速度有所放缓 已竣工库存面积持续增长 

在“稳地价,稳房价,稳预期”的政策基调下,时代中国控股的拿地节奏较两年前有所放缓。2021年上半年,公司于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京购入7幅地块,土地收购成本总额约为35.43亿元。拿地强度方面,在金额口径下,公司2021年上半年拿地强度仅为7.81%,较去年同期下降5.29个百分点。

分析发现,公司当期地货比(权益拿地均价/销售均价)处于较低水平,较去年同期的33.19%下降约21个百分点。2019年以来,公司地货比维持在35%以下,一定程度上说明公司未来结转收入时毛利率可能得到提升。

截止2021年上半年末,公司总土地储备约为21.7百万平方米,与去年同期持平,其中约90%的土地集中在广东省。

从企业披露的近几年的项目明细来看,时代中国控股的已竣工库存面积持续增长。截至2021年上半年末,公司已竣工建筑面积为320万平方米,其中停车场及配套设施占比过大,达到约64%。

公司为减少停车场及配套设施库存面积,一边捆绑,一边促销。根据CRIC调研,时代中国部分楼盘存在捆绑车位销售的现象,另外在6月,时代中国控股推出为期一个月的盛夏车位节,活动期间可无忧试停30天,购买车位还可抽送五菱宏光MINIEV。尽管企业“软硬兼施”,库存停车场及配套面积相较期初仍有小幅增长。

 发行美元债募资10.5亿美元 剔除预收款后的资产负债率未达标 

2021年,公司总计发行境外美元债10.5亿美元,票面利率在5.30%~5.75%之间,相比于之前发行的美元债,融资成本有所下降。Wind数据显示,2021年内地房企发行的海外债券票面利率平均值为6.82%,高于时代中国控股。

中报显示,截至2021年6月30日,时代中国控股负债总额同比增长24.43%至1706亿元,资产负债率达到80.68%。根据Wind数据统计,60家已披露2021年中报房地产开发企业的资产负债率中位数为70.17%,低于时代中国控股约10个百分点。

三道红线方面,截至2021年上半年末,时代中国控股剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为76.6%、68.7%和2.5倍。剔除预收款后的资产负债率虽较2020年底下降2个百分点,但仍未达到监管要求的70%以下,属于“黄档”房企。未来,公司或需通过提升预收款结转速度、债务管控等方式达到监管要求。

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