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上房服务拟主板上市:主攻公共+商业物业 医疗物业拖累利润率

​与大多数物业公司选择赴港上市不同,上海上房物业服务股份有限公司(以下简称“上房服务”或“公司”)拟在主板上市。

根据招股书(申报稿),上房服务拟发行2300万股A股,募资约4.22亿元,用于业务拓展等4个项目。值得一提的是,公司2020年总资产为4.11亿元,若本次成功上市,募集资金将超过总资产。

公司主攻公共物业和商业物业。其中,医疗物业收入占比最高,但毛利率仅为11.09%,拉低了整体收益率。商业物业毛利率最高,达到31.49%,是给公司增利的主要部分。

研究发现,公司人工成本占总成本的8成。随着社保减免政策的取消,以及后勤人员招聘难度上升,未来存在净利润增长放缓的风险。

 曾挂牌新三板 实控人之一与公司原股东涉及重大诉讼 

上房服务成立于2001年,是以非住宅物业为主的独立第三方物业服务企业。2017年6月公司曾在新三板挂牌,一年半后提前摘牌,本次拟冲刺主板IPO。

上房服务实际控制人为李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康六人,此六人直接或间接合计可支配上房服务84.62%的表决权。

上房方征直接持有公司3408万股股份,占公司股本总额的49.39%,其持有股份占公司股本总额的比例虽然不足50%,但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东大会的决议产生重大影响,故上房方征为公司的控股股东。

招股书显示,公司实控人涉及2起重大诉讼。2020年12月,中民物业以侵占其股东权益为由,起诉锐翔上房董事张圣哲、锐翔上房股东上海德召企业管理合伙企业以及其他14个关联方。截至招股说明书签署日,法院尚未判决。

值得关注的是,锐翔上房曾为上房服务的股东。2016年,锐翔上房分立出上房方征后,由上房方征继承上房服务100%的股权。锐翔上房则由中民物业和上海德召分别持股67%、33%,而中民物业则在2020年9月被雅生活服务所收购。

 主攻公共物业、商业物业 业务布局集中于上海 

目前,A股上市的物管企业有招商积余、新大正、特发服务、南都物业。区别于这几家公司,上房服务主要以公共物业和商业物业为重点,且不涉及住宅物业。

公司主营业务收入包括综合物业服务收入和专项物业服务收入。综合物业管理服务主要涉及对医疗机构支援服务、商业地产物业服务、教育机构支援服务等多种业态提供日常安全保障、清洁绿化、设备维护保养、高端接待、商务会议服务;专业物业服务主要是综合物业管理服务之外提供的停车场经营管理和餐饮团膳服务等。

财务数据显示,综合物业服务收入为公司主要收入来源,2020年占总营收的比例约为9成。其中,医疗物业、教育机构物业的营收增速较快,近3年年复合增长率分别为28.97%、33.91%。医疗物业项目的项目单价远超其他项目,自2019年维持在9元/平方米·月以上,是所有项目平均单价的2倍左右。

然而,盈利能力最高的业务是商业地产物业服务。2020年,上房服务综合物业服务的毛利率为16.93%。其中,医疗物业因疫情期间社保减免,2020年毛利率较2019年增加1.13个百分点,增加后的毛利率也仅为11.09%。相比之下,商业地产物业的毛利率达到31.49%。

项目数量方面,医疗物业项目增速较快,但商业地产项目总量还是略胜一筹。2018年至2020年,医疗物业项目数量分别为26个、38个、40个,商业地产项目数量分别为44个、43个、46个。2020年,医疗物业项目在管面积为291.91万平米,商业地产项目在管面积达到409.24万平米。

从营销区域来看,公司物业管理服务区域主要集中在上海。报告期内,公司在华东地区的营收占比达到94%以上,上海地区的营收占比由76.37%下降至72.08%,但整体上仍是公司的主要收入来源。

 人工成本占主营业务成本8成 2020年社保减免致利润大增 

2018年至2020年,上房服务营收年复合增长率达到17.56%,净利润年复合增长率为42.36%,业绩保持增长趋势。其中,2020年公司营收同比增长13.37%,净利润同比增速达到50.60%,净利润增速远高于营收增速,公司解释增速差异是2020年社保减免所致。

公司主营业务成本主要以人工成本为主。数据显示,近3年人工成本占主营业务成本的比例分别为77.85%、78.59%和80.60%。

随着中国人口结构的变化,富余劳动力正在逐渐减少,加上人们就业观念的变化,基础后勤服务人员的招聘难度有所增加。以2020年为例,公司员工总数为6744人。其中,中专及以下学历人员占88%以上,51岁以上员工达到52.91%。

疫情得到控制后,社保减免政策在2021年未能延续。另外,随着公司规模扩大,员工数量及其平均工资逐步增长,未来存在净利润增长放缓的风险。

招股书显示,4.22亿元的募资总额中,公司拟向人力资源建设项目投入0.83亿元,进行招聘渠道建设、培训体系建设以及人力资源信息化建设等工作,以达到降低运营成本的效果。

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