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云南物企俊发七彩服务拟赴港上市 小米3000万美元入局

​云南物企俊发七彩服务集团有限公司(以下简称“俊发七彩服务”或“公司”)于2021年6月27日向港交所递交了招股书。截至2020年末,俊发七彩服务在管建筑面积为2803.5万平方米,是云南最大的物业管理企业。

2021年6月10日,小米旗下全资子公司Fast Pace Limited以3000万美元的价格认购俊发七彩服务45180股股份。根据“估值财务补偿条款”,公司承诺2021年、2022年实现收入分别不少于13.59亿元和18.04亿元。

俊发七彩服务2020年基础物管坪效、社区增值服务坪效分别为1.24元/平米/月和0.35元/平米/月,均低于样本公司(截至2021年7月2日,总市值排名前10的物管公司)均值。

 股权高度集中 与小米签订对赌协议 

俊发七彩服务成立于1999年,其总部位于云南省。根据中指院数据,2014年至2021年间,公司连续八年位列总部位于云南省的物业服务百强企业首位。

招股书显示,俊发七彩服务重组后,俊发集团董事长李镇廷间接持股90.71%,为绝对实控人,受限制股份单位受托人持股5%、Fast Pace Limited持股4.29%。

其中,Fast Pace Limited为小米集团的全资附属公司及海外投资平台。2021年6月10日,Fast Pace Limited以3000万美元的价格认购俊发七彩服务45180股股份,经协定的投资后估值为45亿元。

据披露,俊发七彩服务、李镇廷先生、俊发服务控股、俊发物业及Fast Pace Limited订立日期为2021年6月10日的股东协议,Fast Pace Limited获授若干特别权利,包括共同出售权、反摊薄权利、信息权、赎回权、违约保障权及若干反对契约。

具体附带“估值财务补偿条款”的对赌性质协议如下:如果公司2021年收入少于13.59亿元,2022年收入少于18.04亿元;对应纯利低于3.53亿元和5.31亿元,将按照下列公式进行现金补偿:2021年现金补偿=30百万美元×{1–(2021年经调整估值÷人民币45亿元};2022年现金补偿=30百万美元×{1–(2022年经调整估值÷人民币45亿元}–2021年现金补偿。

 对母公司依赖度较大 区域特征明显 

目前,俊发七彩服务主要从三条业务线产生收益:(1)物业管理服务;(2)向非业主提供增值服务;(3)社区增值服务。2018-2020年,公司分别实现营收4.01亿元、5.93亿元和8.25亿元,复合年增长率为43.5%;分别实现纯利0.48亿元、0.76亿元和1.84亿元,复合年增长率为96.4%。

2018-2020年,俊发七彩服务物业管理收入分别为3.28亿元、4.75亿元和5.84亿元,占总营收的比例分别为82%、80.1%和70.7%。其中,来自俊发集团及关联公司所开发物业的营收分别为3.08亿元、4.35亿元和5.39亿元,分别占比94.0%、91.4%和92.4%。

公司业务集中于云南省,区域特征明显。2018-2020年,公司在云南省的在管面积分别为2112.3万平方米、2435万平方米和2583.2万平方米,分别占总在管面积的比例为92.8%、93.3%和92.1%。同期,公司在云南省的物业管理服务收入分别为2.99亿元、4.38亿元和5.42亿元,占总收入的比例分别为91.2%、92.3%、92.9%,均超过九成。

 毛利率迅速攀升,单位面积坪效相对较低 

2018-2020年,俊发七彩服务毛利率分别为23.1%、23.1%和35.1%。其中,2020年增幅较大,主要由于物业管理服务及非业主增值服务的毛利率上升,以及毛利率较高的社区增值服务占比增加所致。

但值得注意的是,社区增值服务毛利率由2018年的81.7%降至2020年的60.3%,两年来下降了21.4个百分点。

从收入来源看,2018-2020年,俊发集团及关联公司所开发的住宅物业的毛利率分别为20.3%、23.5%及30.9%,普遍高于独立第三方开发商所开发的住宅物业的毛利率。主要由于公司就俊发集团及关联公司所开发的住宅物业收取的平均物业管理费较高。

​报告期内,公司向俊发集团及关联公司所开发住宅物业收取的平均物业管理费分别为每月每平方米2.1元、2.5元及2.6元,而向独立第三方开发商所开发的住宅物业收取的平均物业管理费分别为每月每平方米1.8元、1.9元及2.1元。

根据基础物管坪效=基础物管收入/(年初在管面积+年末在管面积)*2/12和社区增值服务坪效=社区增值服务收入/(年初在管面积+年末在管面积)*2/12的计算方法,对样本公司(截至2021年7月2日,总市值排名前10的物管公司)基础物管坪效和社区增值服务坪效进行计算,并以此评价单位面积创收能力。

根据计算,10家样本公司基础物管坪效平均值为1.91元/平米/月,社区增值服务坪效平均值为0.51元/平米/月。而俊发七彩服务基础物管坪效、社区增值服务坪效分别为1.24元/平米/月和0.35元/平米/月,均低于样本公司均值。

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