沧海横流方显英雄本色。

2020年，敦促房企降杠杆的“三道红线”政策，要求大型房企“限时达标”。

2021年，监管部门针对房地产信贷再下猛药：对商业银行设立“房地产贷款余额占比”和“个人住房贷款余额占比”两道红线，房企回款骤然降速。政策巨变，双重重压，降杠杆和现金流，成为几乎所有房企都必须破解的超级难题。

总资产规模和负债规模均位居行业前列的恒大，更被置于风头浪尖。

疾风知劲草。

最新的数据显示，2021年6月底，中国恒大有息负债下降至约5700亿元，较2020年峰值下降约3000亿。净负债率降至100%以下，成功实现限期内“三条红线”一条变绿。

短短一年时间，逆市大幅降杠杆，恒大做了什么？

 猛抓回款：半年回款超3200亿元 

快速回款是恒大破局的关键。

7月1日发布的公告显示，2021年5月27日至6月30日，自启动购房节优惠大促销活动以来的35天内，实现合约销售金额938.3亿元，销售回款874.9亿元。今年上半年，恒大累计实现合约销售金额3567.9亿元、销售回款3211.9亿元，同创历史新高。

恒大的这张成绩单来之不易。

2021年初，人民银行和银保监会联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始生效，核心内容是对商业银行设立“房地产贷款余额占比”和“个人住房贷款余额占比”两道红线。

面包财经根据2020年报，对A股38家上市银行的房地产业贷款和个人住房贷款情况进行了梳理。统计结果显示，13家上市银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超线。即便未超线的银行，贷款额度也相当紧张。

但是，恒大已经提前做了战略调整。2020年3月，恒大提出“高增长、控规模、降负债”的新战略。随后果断展开多轮优惠促销。

尤其在进入2021年之后，得益于强大的执行力和率先的战略调整，使得恒大在全行业回款困难之时，逆市实现了超过90%的销售回款率。这为去杠杆奠定了基础。

 缓拿地，压降3000亿有息负债 

去年以来，恒大主动放缓了拿地节奏，大幅减少现金流出。

恒大敢于主动控制拿地节奏，底气来源于已经拥有充分的土地储备。截至2020年末，中国恒大土地储备面积高达2.31亿平方米。此外，恒大还拥有未入表的旧改项目约100个。即便放缓拿地速度，土储规模仍然能满足未来公司发展需求。

开源节流双管齐下。到2021年6月底，恒大有息负债已从去年最高时8700多亿元降至约5700亿元，大幅下降约3000亿元。

恒大近期公告，已安排自有资金约136亿港元，用于偿还2021年6月28日到期的14.51亿元美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息。

到2022年3月前，中国恒大再无到期的境内外公开市场债券。

通过减少有息负债，中国恒大实现净负债率降至100%以下，“三条红线”成功实现一条变绿。

 增资本，分拆优质资产上市 

恒大还通过为旗下各业务板块引入战略投资者、分拆上市等方式增厚资本实力。

2020年下半年以来，恒大旗下物业、汽车、交易服务平台等板块，陆续登陆资本市场或引入战略投资者。

2020年12月，物业板块分拆上市，净募集资金69.16亿港元。

2020年9月和2021年1月，恒大汽车两次引入战投合计300亿港元。

2021年3月，房车宝成功引入多名战略投资者入股163.5亿港元。

目前，中国恒大房地产主营、物业管理、新能源汽车以及互联网等业务均已实现上市，构成了四大上市平台。此外，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等业务未来也可能陆续筹划上市。

2021年3月的业绩发布会上，许家印给出了未来三年降档计划：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

首个目标如期实现，展望未来的发展，在加速销售和回款、控制拿地规模、增厚资产等方式共同发力下，预计中国恒大将较好的完成降负债目标，逐步兑现“三条红线”全部转绿的承诺。

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