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恒大铁腕去杠杆:有息负债猛降3000亿,许家印用了这三招

沧海横流方显英雄本色。

2020年,敦促房企降杠杆的“三道红线”政策,要求大型房企“限时达标”。

2021年,监管部门针对房地产信贷再下猛药:对商业银行设立“房地产贷款余额占比”和“个人住房贷款余额占比”两道红线,房企回款骤然降速。政策巨变,双重重压,降杠杆和现金流,成为几乎所有房企都必须破解的超级难题。

总资产规模和负债规模均位居行业前列的恒大,更被置于风头浪尖。

疾风知劲草。

最新的数据显示,2021年6月底,中国恒大有息负债下降至约5700亿元,较2020年峰值下降约3000亿。净负债率降至100%以下,成功实现限期内“三条红线”一条变绿。

短短一年时间,逆市大幅降杠杆,恒大做了什么?

 猛抓回款:半年回款超3200亿元 

快速回款是恒大破局的关键。

7月1日发布的公告显示,2021年5月27日至6月30日,自启动购房节优惠大促销活动以来的35天内,实现合约销售金额938.3亿元,销售回款874.9亿元。今年上半年,恒大累计实现合约销售金额3567.9亿元、销售回款3211.9亿元,同创历史新高。

恒大的这张成绩单来之不易。

2021年初,人民银行和银保监会联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始生效,核心内容是对商业银行设立“房地产贷款余额占比”和“个人住房贷款余额占比”两道红线。

面包财经根据2020年报,对A股38家上市银行的房地产业贷款和个人住房贷款情况进行了梳理。统计结果显示,13家上市银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超线。即便未超线的银行,贷款额度也相当紧张。

但是,恒大已经提前做了战略调整。2020年3月,恒大提出“高增长、控规模、降负债”的新战略。随后果断展开多轮优惠促销。

尤其在进入2021年之后,得益于强大的执行力和率先的战略调整,使得恒大在全行业回款困难之时,逆市实现了超过90%的销售回款率。这为去杠杆奠定了基础。

 缓拿地,压降3000亿有息负债 

去年以来,恒大主动放缓了拿地节奏,大幅减少现金流出。

恒大敢于主动控制拿地节奏,底气来源于已经拥有充分的土地储备。截至2020年末,中国恒大土地储备面积高达2.31亿平方米。此外,恒大还拥有未入表的旧改项目约100个。即便放缓拿地速度,土储规模仍然能满足未来公司发展需求。

开源节流双管齐下。到2021年6月底,恒大有息负债已从去年最高时8700多亿元降至约5700亿元,大幅下降约3000亿元。

恒大近期公告,已安排自有资金约136亿港元,用于偿还2021年6月28日到期的14.51亿元美元债,以及所有境外美元债到期的应付利息。

到2022年3月前,中国恒大再无到期的境内外公开市场债券。

通过减少有息负债,中国恒大实现净负债率降至100%以下,“三条红线”成功实现一条变绿。

 增资本,分拆优质资产上市 

恒大还通过为旗下各业务板块引入战略投资者、分拆上市等方式增厚资本实力。

2020年下半年以来,恒大旗下物业、汽车、交易服务平台等板块,陆续登陆资本市场或引入战略投资者。

2020年12月,物业板块分拆上市,净募集资金69.16亿港元。

2020年9月和2021年1月,恒大汽车两次引入战投合计300亿港元。

2021年3月,房车宝成功引入多名战略投资者入股163.5亿港元。

目前,中国恒大房地产主营、物业管理、新能源汽车以及互联网等业务均已实现上市,构成了四大上市平台。此外,房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等业务未来也可能陆续筹划上市。

2021年3月的业绩发布会上,许家印给出了未来三年降档计划:2021年6月30日将净负债率降至100%以下,2021年12月31日现金短债比达到1以上,2022年12月31日将资产负债率降至70%以下,全面达到监管要求,实现“三条红线”全部转绿。

首个目标如期实现,展望未来的发展,在加速销售和回款、控制拿地规模、增厚资产等方式共同发力下,预计中国恒大将较好的完成降负债目标,逐步兑现“三条红线”全部转绿的承诺。

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