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碧桂园:销售额、销售面积同比连续下降 资产负债率略超监管红线

碧桂园此前公告的运营数据显示,公司2020年11月实现合同销售金额(权益口径,下同)571.4亿元,同比下降5%;实现合同销售面积(权益口径,下同)661万平方米,同比下降8.98%。

进入第四季度后,碧桂园房地产销售稍显疲软,销售金额、销售面积连续两个月同比出现负增长,其中销售面积同比下降幅度持续扩大。但受到第三季度房地产市场高景气度影响,2020年1-11月,碧桂园累计销售金额、销售面积同比仍维持正增长。

11月,碧桂园发行了14亿元于2021年11月到期的证监会主管ABS,其中优先级部分13.6亿元,票面利率为4.35%,而其在2019年发行的信用债票面利率均值为5.68%。美元债方面,碧桂园10月份发行的5亿美元于2025年到期的优先票据N20251022票面利率为3.125%,在10月内地房企新发美元债中最低,融资利率不断下行。

根据公司中报数据,截至2020年6月底,“三道红线”中碧桂园净负债率为65.22%,达到监管要求;现金短债比为1.78,达到监管要求;剔除预收款后的资产负债率为81.6%,越过监管红线。

 销售额、销售面积连续两个月同比下降 

2020年11月,碧桂园实现销售金额571.40亿元,环比增加5.99%,同比下降5%。今年一季度,公司受疫情影响,房地产销售出现断崖式下跌;二季度在疫情控制后,销售情况缓慢恢复,销售金额同比转正;第三季度,房地产销售强势复苏,销售金额同比大幅度上升;进入第四进度后,公司销售状况稍显疲软,销售金额连续两个月同比出现负增长。

2020年第三季度,伴随房地产市场景气度持续提升,碧桂园房地产销售强势复苏。2020年1-11月,公司累计实现合同销售金额5578.40亿元,同比增加3.33%。

销售面积方面,2020年11月,碧桂园实现销售面积661.00万平方米,同比下降8.98%,较10月份下降3.86个百分点,降幅继续扩大。同样受三季度房地产市场高景气度影响,1-11月,公司累计实现销售面积6493.10万平方米,同比增加6.58%。

销售均价方面,根据销售面积及销售金额计算,2020年11月,碧桂园当月销售均价为8644.48元/平方米,环比增加0.02%,同比增加4.34%。1-11月,碧桂园累计销售均价为8591.27元/平方米,环比增加0.07%,同比下降3.05%。

 三道红线:剔除预收款后的资产负债率越过监管红线 

2020年以来,随着“三道红线”消息传出,房企融资环境进入收紧阶段,“去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一。“三道红线”具体指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

按照踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“两线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

根据公司中报数据,截至2020年6月底,“三道红线”中碧桂园2条达标,1条越线,其剔除预收款后的资产负债率[(负债合计-预收款项-合同负债)/(资产总额-预收账款-合同负债)]为81.6%,同比下降2.04个百分点;净负债率[(长期借款+应付高级票据+公司债券+短期借款+可换股债券-货币资金)/所有者权益]为65.22%,同比下降1.09个百分点;现金短债[货币资金/短期有息债务]比为1.78,同比下降0.05个百分点。

 融资利率下行 

2020年11月,碧桂园发行了14亿元于2021年11月到期的证监会主管ABS,其中优先级部分13.6亿元,票面利率为4.35%。1-11月,碧桂园共计发行境内信用债161.78亿元,同比增长96.88%,其票面利率均不高于4.5%,而其在2019年发行的信用债票面利率均值为5.68%。

2020年1-11月,碧桂园总计发行境外美元债35.44亿元,较2019年全年增长20.14%。

碧桂园10月份发行的5亿美元于2025年到期的优先票据N20251022票面利率为3.125%,同时发行的5亿美元于2030年10月到期的优先票据N20301022票面利率为3.875%。票面利率在同期发债的房企中处于较低水平,较碧桂园2019年发行的美元债票面利率也有所下降。

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