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中国恒大:逆势见真章,新战略初见成效


中国恒大7月1日发布公告显示,公司2020年6月实现合约销售金额760.5亿元,同比增长51.3%;实现合约销售面积855.3万平方米,同比增长84%。2020年上半年,公司累计实现合约销售金额3488.4亿元,同比增长约23.8%;累计实现合约销售面积3863万平方米,同比增长约47.5%。

2020年6月份,公司实现物业销售回款756.9亿元,同比大增60%;2020年上半年,累计实现销售回款3120亿元,同比增长66.5%。

新冠肺炎疫情影响下,恒大仍能实现合约销售额逆势上涨,彰显了公司强大的执行力和战略纵深。同时,上半年销售回款大幅增长,有利于公司增加现金流入、减少负债需求,进而较好的完成年初定下的“降负债”目标。

 半年度权益销售额行业居首,彰显企业执行力 

根据第三方研究机构克尔瑞披露的TOP200房企2020年上半年销售数据,中国恒大以3317亿元权益销售额位居行业榜首,大幅领先排在第二、三位的碧桂园和万科,后两者同期分别实现权益销售额2633.5亿元和2067亿元。尽管有疫情的影响,恒大前六个月已累计完成全年销售目标的54%,是少数几家完成率超过五成的房企。

恒大上半年的销售增速超过两成,成为TOP5房企中唯一实现正增长的企业。2020年截至6月末,近半数TOP200房企的累计销售金额低于去年同期,5家房企累计业绩降幅超20%。而统计局数据则显示,2020年1-5月,全国商品房销售额46269亿元,同比下降10.6%,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%。

强劲的销售业绩很大程度反映了恒大强大的执行力和创新力。

2020年新冠肺炎疫情影响下,房企销售、施工、交付等环节均受到严重影响。这一背景下,恒大创新营销方式,实施网上售房,进而带动公司实现了远超行业大盘的合约销售增长。

恒大披露的2月营运数据公告显示,其在2月13日开创性地通过恒房通平台实施网上销售,截至2月底实现网上认购99141套,认购金额达1026.7亿元。这也使得公司2月实现合约销售金额447.3亿元,同比增长107.8%。

面包财经在剔除部分数据披露不全上市房企后,以沪、深、港三大股票交易所主要上市房企为样本,统计了2020年2月销售金额排名前三十的企业。数据显示,三十家房企2020年2月销售额的平均同比降幅达到45.42%,多家企业更是下降超过六成,而恒大是其中唯一实现正增长的房企。

值得一提的是,在销售额保持较快增长的同时,恒大坚持“民生地产,满足刚需”定位,保证高品质、高性价比的住宅供应。

 充足可售货值、低地价优势助力完成全年销售目标 

中国恒大上半年销售逆势上涨很大程度上受益于公司超前的发展战略与土地储备。早在2019年股东大会期间,中国恒大董事局主席许家印就提出了2020年开始“高增长”的发展战略。值得注意的是,提出这一目标时,疫情已经发生。

研究发现,充足的土地储备或许是公司逆势提出高增长的底气所在。

数据显示,截至2019年末,中国恒大拥有总土地储备项目876个,位于全国237个城市,规划总建筑面积2.93亿平方米。2020年,中国恒大拥有总可售面积约1.32亿平方米,可售货值1.27万亿。充足的可售货值,保证了恒大能够较为从容的完成全年销售目标6500亿元。

与此同时,公司还拥有低价土地优势,这保证了公司在保持合理利润率的同时,能够通过促销等手段加速房产去化。数据显示,中国恒大截至2019年底的土地储备平均成本为1800元/平方米。其中,一二线城市土地储备原值3524亿元,占比67%,平均楼面地价2252元/平方米;三线城市土地储备原值1749亿元,占比33%,平均楼面地价1281元/平方米。对比来看,公司2019年合约销售均价10756元/平方米,2020年上半年销售均价9030.29元/平方米。

 销售回款提速,降负债目标可期 

2019年股东大会时,除了“高增长”目标,许家印还提出了“降负债”的发展战略,要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

一般来说,降负债主要通过两种方式实现,一是增加销售额及销售回款、二是减少土地储备支出。从上半年销售回款这一指标来看,公司降负债目标可期。

数据显示,恒大2020年1-6月实现销售回款3488.4亿元,同比增长23.8%。良好的回款有利于增加公司现金流入、减少负债需求,进而促进杠杆率降低。

 股价表现领先同业,耗资逾30亿回购 

由于疫情影响下房市整体下滑,投资者预期较为悲观,房地产上市公司上半年的股价表现不如人意。

以2019年销售额排名TOP50且在沪深港三地上市的房企为例,这些公司的股价在上半年平均下跌11.31%、中位数下跌16.14%。其中,富力地产、融信中国、远洋集团的下跌幅度更是超过三成。

在2020年上半年全口径销售额排名前五的房企中,中国恒大的股价表现最为强势,1-6月仅微幅下跌0.31%。而另外四家房企中,除了保利地产跌幅小于5%,其余几家均下跌超过18%。

此外,恒大自2020年5月以来密集进行回购。wind数据显示,公司今年以来已累计回购约1.88亿股,耗资逾30亿港元,最高价20.5港元/每股,最低价12.84港元/每股。

频频耗巨资回购的背后,或许是恒大对自身未来前景投下的信任一票。

(CJT)

 

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