位居房企第二阵营中游位置的蓝光发展（600466.SH）日前披露了2018年年报。报告显示，公司全年实现营收308.21亿元，归母净利润22.24亿，分别同比增长25.53%和62.91%。

蓝光发展在2018年实现的房地产销售金额为855亿，同比增长47%，其中权益销售额629亿。销售面积802万平方米，同比增长32%。另外，销售均价从2017年9,545元/平方米上升到了当年的10,670元/平方米。

更值得一提的是，蓝光发展逆势于2018年新增土地储备总建筑面积约1,496万平方米，同比大增155%。不过，加速扩张也带来了不小的财务压力，公司2018年产生的经营活动现金流净额为4.62亿，同比减少了93.88%。

在当前房地产长效机制逐步确立、头部房企的市场份额进一步集中的背景下，作为区域房企龙头的蓝光发展未来会走向何方？

 毛利率、净利率增长，但仍低于头部房企 

蓝光发展于2015年通过借壳迪康药业完成A股上市。根据公司制定的战略规划，目前的业务分为了“人居蓝光”和“生命蓝光”两大板块。其中，“人居蓝光”以房地产开发、现代服务业（物业管理等）为主，而“生命蓝光”则专注于医药和3D生物产业的发展。

从公司披露的2018年营收构成来看，房地产开发业务实现营收284.87亿，占据了总营收的92.43%。医药和3D生物打印、现代服务业的营收则都在10亿上下。

在公司2018年营收突破300亿的同时，蓝光发展的盈利能力也有了较大提升。如下图所示，公司的毛利率和净利率水平分别从2016年的24.97%、4.17%上升到了2018年的27.75%和8.10%。

不过，虽然公司的盈利能力从纵向来看有了可观的增长，但通过横向对比可以发现，蓝光发展8.10%的净利润率水平相较头部房企万科A（000002.SZ）、碧桂园（2007.HK）等来说仍有较大差距。

 成都和华东区域贡献过半销售 

蓝光发展在2018年实现的销售金额、销售面积为855亿和802万平方米，分别同比增长了47%和32%，这一增速远高于全国商品房销售的整体增速。

这也侧面反映了行业集中度在进一步提升中。根据公司年报中披露的数据，2018年千亿房企数量达到30家、TOP50门槛接近550亿，其中TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已经分别来到了近27%、38%和55%，相比2017年提升2%、3%和15%。

在公司的855亿销售中，成都区域和华东区域都超过了200亿，其余相对较大的是华中区域和滇渝区域。

 融资成本上升，逆势大规模拿地 

蓝光发展在2018年的整体平均融资成本为7.54%，相比2017年的7.19%上升较为明显，这与整体经济去杠杆以及房地产融资相对受限的宏观环境密切相关。

进入2019年以来，社融、M2数据都显示了较为宽松的货币环境，这可能有利于公司在今年降低融资成本。

另外一点值得留意的是，公司在2018年加大了拿地的力度。全年共新增土地储备85块，总建筑面积约为1,496万平方米。加快拿地能够为公司未来的销售储备充足的弹药，但这也间接增加了公司现金流需求。

数据显示，蓝光发展截至2018年底的经营活动产生的现金流量净额约为4.62亿，远小于当年的归母净利润22.24亿，更比去年同期的经营性现金流净额75.54下降93.88%。公司解释称是房地产业务投入增加所致。

此外，从负债指标来看，公司2018年的扣除预收账款后的资产负债率为69.9%，净负债率102.7%。

 股价下跌后董监高两度增持 

受宏观环境、调控政策等多种因素的影响，蓝光发展的股价在2018年的波动非常剧烈。1月初，股价最高上冲到9.49元/股，随后一路下跌，于10月中旬下跌到4.03元/股，最高跌幅接近60%。

在股价下跌的过程中，公司董监高分别在当年6月和10月抛出了股份增持方案，计划分别增持不低于1,400万元和不低于5,000万元。截至当前，两份增持计划皆已实施完成。

在年报的论述中，公司确立了2019年的经营目标，力争全年实现营收350亿，扣非后归母净利润33亿。同时，公司计划将地产业务逐步回归新一线、二线及强三线的战略布局，全年计划投资土地500亿元。

 房地产格局：强者恒强，二线房企谋上位 

截至2019年3月20日，A股市场已有10几家以房地产为主营的企业披露了2018年年报。通过计算可以发现，这些企业在2018年的营收和归母净利润的算术平均增速分别为13.85%和11.77%。这一营收增速与2018年全国商品房销售额整体增速的12.20%比较接近。

蓝光发展的营收增速处于这些企业的中间位置，但其归母净利润的增速排在了所有企业的第四位。 

另外一个较为明显的趋势是，头部房企的营收和利润增速明显快于中小型房企。比如，其中最大五个房企的营收增速都超过了15%，归母净利润增速更是全部超过20%。与之相反，小型房企如津滨发展、美好置业、渝开发以及阳光股份的营收和归母净利润增速全部录得负增长。

在当前经济增长放缓、房地产调控没有明显放松的宏观背景下，这会不会是将来的新常态？（CJT）

本文作者：面包财经

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