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房企债券还款时间表梳理:未来三年到期或超万亿,准备好了吗?

债券市场是房地产企业重要的资金来源之一,不仅规模大,融资成本也相对较低。

统计数据显示:2015年和2016年上半年,房企发行的人民币债券规模曾出现“井喷”,发债数量和金额频创新高。2017年,房企债券规模明显缩减;2018年上半年触底回升,发行规模达到1482.48亿元,同比增长54.73%。

有借就有还。根据wind原始数据统计分析,2018到2021年,房企债券到期金额预计将逐年走高,合计到期金额超过1万亿;如果不计新增债券,到期金额会在2022年大幅下降。

房地产债券到期统计如下图:

2018下半年偿债规模超1000亿元。往后三年到期量逐年增加,到2021年全年将达到债券偿还峰值约4800亿元。上述走势图,没有考虑提前赎回的影响。

房企是否做好了相关的财务规划?每一家情况都不相同,但是从A股龙头房企的财报上,可以大致观察上市房企的负债和回款情况。

 上半年房企负债:有升有降 

截止目前,各大地产企业2018年半年报已经披露。A股上市房企规模差异很大,很多小房地企业负债率随项目结转完工波动较为明显,因此要了解整个地产行业负债率情况,大中形房企更加具有参考价值。

先来看看A股资产规模在500亿以上的34家大中型房企负债率上半年的变化情况。

2018上半年,房地产企业资产负债率总体看来,升多降少。表中34家里有12家下降,另外22家上升。

房企负债中包含预收的购房款,总负债率的参考价值受到影响。虽然2018年部分房企的财报科目有所变化,但整体负债率中仍然包含未交付的购房款。

再来看看选中各家公司的有息负债情况。

 样本房企有息负债规模近2万亿,比上年底增加超一成 

2018上半年A股资产规模500亿以上的34家样本房企中20家有息负债上升,14家下降。有息负债总规模达1.99万亿,同比增长接近11%。具体统计见下表:

2018年上半年,A股部分大中型房企的负债率与有息负债总规模呈现较为明显的上升趋势。截止6月底,其中有5家房企有息负债总额超过1000亿元,分别是保利地产、绿地控股、万科A、招商蛇口和泰禾集团。5家中有三家有息负债比2017年底明显上升,有两家微降。

 货币资金对短期债务覆盖倍数加大 

面对还款压力,首先要关注的点是货币资金对短期债务覆盖是否充足。选取A股上市资产规模500亿以上,主营业务集中在物业开发与销售的14家重要并且典型房地产企业作为研究对象。货币资金对短期负债覆盖倍数见下表:

A股目前较为重要的大中型房企中多数的的货币资金覆盖短期债务倍数较2017年底都有明显的提升,仅三家下降。

大部分的房地产企业都选择提高现金的持有比例来覆盖年内将到期的负债。其中保利地产增幅最高,上升幅度为0.28倍,滨江集团覆盖倍数降幅最大,上半年下降0.5倍,但总体覆盖倍数3.41仍为14家房企中最高的。

虽然样本14家房企中大部分货币资金覆盖短期负债倍数都在增加,但未来半年财务压力还需要考虑回款情况。

 总体回款额度上升,但回款率呈两极分化 

对于房地产企业的回款以及回款率业内没有一个精确的单一标准。但是通过房地产企业现金流量表中的“销售商品提供劳务收到的现金”科目可以作为该项目的参考,而“回款率”可以通过销售商品提供劳务收到的现金/同期权益销售额来比较。

14家A股典型且重要的房企“回款”情况见下表:

从“销售商品提供劳务收到的现金”上看,14家A股重要房地产企业回款总体呈上市趋势,其中较上年增加的有10家;下降的4家。

财务数据反映出,一些前期回款较慢的房企在2018年上半年加快了回款速度。中南建设、新城控股、阳光城、泰禾集团的回款额较2017年底有明显提高,分别增长55.09%、70.88%、66.88%和52.02%。

但从回款率上看,样本14家房地产企业呈现两级分化,其中5家房企回款率低于60%。

有借有还,再借不难。还款日之前,你的现金准备好了吗?(LZQ)

本文作者:面包财经

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