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上半年房企债券梳理:发行规模触底回升,几家欢乐几家愁

进入2018年以来,股市不平静债券市场也不平静。

今年五月份,号称 “史上最凉发债事件”刷新了市场三观:东方园林计划发行10亿元公司债,最后仅发行5000万元。之后,不少房企人民币债券发行遭遇“中止”。

但我们梳理wind的相关债券数据后发现,上半年房企人民币债券并不算太冷,虽然仍低于2016年井喷时的数据,但较2017年上半年仍大幅增长。

那么,国内房地产企业2018上半年债券总体发行情况到底怎么样呢?撸一撸数据。

 上半年房企发债总额重回千亿,中票占大头 

统计显示:2018年上半年债券发行规模达1482.48亿元,半年发债额重回千亿。近年来房企发债金额见下图:

2016年房企债券发行规模创下历史记录,超过8000亿元。四季度开始,叠加金融强监管大背景,房地产企业发债量出现了断崖式的下跌:2017年全年发债金额为2082.1亿元,较2016年的8110.25亿元减少了6028亿元,同比减少74.33%。

不过,在经历了2017年全年低迷后,2018年开始房企的发债规模出现回升迹象:2018年上半年发债总额为1482.48亿元,较2017年上半年的958.1亿元增长了524.38亿元,同比增长54.73%。

按交易市场分类,2018年上半年在交易所发行的债券(包括私募债、公司债)金额达672.98亿元,占发债总额比重为45.4%,较2017年上半年316.5亿元,增幅达112.63%。

而银行间市场交易的中期票据、短融(包含超短融)以及定向工具等,在2018年上半年发行共计809.5亿元,占发债总额比重为54.6%,较2017年上半年641.6亿元增幅达26.17%,其中中票占比最高达到34.39%。

大致统计:截至2018年6月底,交易所银行间的房地产存量债券(剔除城投债)规模约1.54万亿元,较2017年上半年的1.33万亿元,同比增长15.79%。

 发债主体信用评级向AAA靠拢 

2018年上半年,银行间与交易所市场房地产债券的发行人主体信用等级集中在AAA,发行数量达51支,发行规模达871亿元(占比58.87%)。

主体信用AA+级别企业债券发行38支,发行规模374.7亿元(占比25.33%);AA级别企业发行债券34支,发行规模233.78亿元(占比15.8%)。由此看,2018年上半年,新发债券主体信用评级依旧延续2017年的AAA与AA+为主的基本情况。

历年发债主体信评分布统计见下图: 

这种变动与监管政策有关。

2016年10月,上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管,明确要求发债主体评级需要为AA及以上的四类企业,包括:境内外上市公司;省级政府,副省级城市等地方政府所属房企;以房地产为主业的央企;中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房企。除此之外还对发债房地产企业的经营指标如营收、扣非后净利润、负债率等作出要求。

分类监管标准缩小了符合发债条件的的房地产企业范围,满足条件的房企大多数为行业中信评较高的AA+与AAA级别企业。随着房地产企业信用评级的分化加剧,主力房地产企业头部优势仍将加大,未来这种发行人信用评级向高等级集中的趋势或还将延续。

 未来三年到期金额逐年递增 

剔除城投平台存量债,房地产企业存量债券到期规模在未来三年逐年递增,目前存续的地产债券超过70%都将在这期间到期。

其中最主要的原因是,发行的房地产债券3年到5年期的数量占多,而在2016年出现了发行地产债大高峰,彼时发出的大量债券大多将在2018-2019年到期。

截至目前,地产债已经进入偿还压力期,在不考虑回售情况下,房地产企业在2018年下半年合计偿债规模将超1000亿元。房企债券到期统计见下图: 

统计数据显示:未来三年到期房地产企业债券到期规模会持续增长,峰值将会出现在2021年,到期债券规模达到4734亿元。如果2018年之后不出现集中的、较大规模的地产债发行,2021年之后债券到期债券金额可能会出现明显下跌。

数据会说话,未来三年对房企很关键。(LZQ/CBB)

本文作者:面包财经

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