人生如戏，全靠演技；纵横股海，需要财技。

很多读者一直在后台要求：跟我们说说怎么读财报吧。其实，面包财经的每篇文章都在“以案说法”，通过具体的案例来读财报。

只不过，财报只是现实的影子，所以面包君很少就财报谈财报，会用更多篇幅讨论财报背后的问题，比如：并购、增减持、行业背景……

今天换个口味，就只说说财报，谈谈科目。

今天要谈的是投资物业价值重估这个话题。但讲理论太空洞，还是要拿个案例来说事。

 斯米克变身悦心健康：从卖瓷砖到大健康 

被举栗的公司叫悦心健康（002162.SZ）。看公司名字，他像是搞卫生医疗的；看公司介绍，他像是卖瓷砖的；细看利润来源，他更像搞房地产租赁的。

悦心健康此前公司名称是上海斯米克建筑陶瓷股份有限公司，简称斯米克，在瓷砖界颇有一些名气。

公司成立于1993年，2007年公司登陆深市中小板。2015年，公司开始向大健康产业战略转型并更名为悦心健康，在此之前公司已专注于瓷砖行业23年。2015年之后，公司主要从事大健康产业、建筑陶瓷业务以及生态健康建材业务。

2018年4月26日，悦心健康发布了2018年一季报，报告期内公司实现营收1.46亿元，较上年同期减0.55%，净利润亏损1204.99万元。

 “入不敷出“的主营业务 

接下来要提到的数据就有点意思了。公司一季度的营业总成本为1.59亿，高于营收。也就是说，企业的主营业务其实已经“入不敷出”了。一季度公司的现金流情况也不算好：经营活动产生的现金净流出2128.26，上年同期为净流入1504.25万元。

其实从2011年到2017年，悦心健康（包括之前的斯米克）已经连续7年营收收入少于营业成本了，“入不敷出”上的引号即便拿掉，也不算太冤枉。但翻查一下财报会发现，从2013至2017年的四年间，公司归母净利润持续为正。如下图：

为何会出现这种差异呢？来看公司2017年财报数据。

2017年公司实现营收约9亿元，同比增长15.73%，实现净利润1786.55万元，较上年同期增长13.07%。但是，公司2017全年的营业总成本为9.05亿元，营业成本明显高于营业收入，仍然“入不敷出”。那报表利润从哪里来？

这就必须要看下他家的非经常性损益。果然，2017年公司非经常性损益金额为2017.55万元，净利润增长点找到了。

那么非经常性损益从哪里来呢？

 撑起利润的重估增值 

财报显示，2017年悦心健康的其他经营收益有2124.18万，其中1800多万来源于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益。简单点说，就是公司的投资性房地产增值了。再说的通俗点：房价涨了，虽然房子没租出去，但是涨价的部分可以重新算算账，利润就出来了。

但是，并不是所有房价上涨都能在报表上产生利润的，需要投资性房地产的价值重估才能在报表上产生利润。

所谓投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，其计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。其中以公允价值模式计量的投资性房地产在后续计量时可以进行价值重估，并直接影响企业当期利润。

上面这段话有点烧脑，来打个比方。

小明同学大学毕业后在上海找了份卖瓷砖的工作，最近这几年瓷砖生意不好，工资奖金连年大缩水。年底回家，同学聚会晒收入，小明脸上挂不住。但是小明老家有套房子没人住，一直对外出租，虽然租金不高，但最近这几年房价涨的很猛。隔壁邻居相同房型的房子卖掉了，售价比前一年买入时多了100万。小明灵机一动，心里对房子进行重估了一下，于是对拍着胸脯对同学们说：我去年赚了100多万。

面对着同学们羡慕的眼神，小明虽然囊中羞涩，但坚定的给自己打气：我没撒谎，我没撒谎，我真没撒谎，用来出租的房子是这么算账的。

说回悦心健康。财务数据显示，公司账面从2011年开出现以公允价值计量的投资性房地产项目，并从2013年开始每年对所持有的投资性房地产进行增值重估。自2013年至2017年，公司投资性房地产累计评估增值约1.9亿元，而这五年公司的净利润累计为8364.51万元，也就是说，若是没有这些增值评估，公司最近五年的累计净利润实际上是亏损的。

另外，会计准则规定，企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产，因而不能进行重估。财报显示，心悦健康五年间不断将原有计入固定资产共计5188.69万元的房屋建筑物转为投资性房地产。

同样是自家的房子，计入固定资产和计入投资性房地产对利润的影响差别可大了。计入固定资产的房屋建筑物每年要计提折旧，折旧费用直接计入当期损益，而以公允价值计量的投资性房地产则不用计提折旧。企业将自用房屋建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，不仅免除了房屋建筑物日后的折旧费用，一旦投资性房地产经后续重估增值，直接增加企业当期利润的同时，企业的总资产也会随之增加。一箭三雕。

所以，你看到的所谓净利润，很可能并不是因为产品热销，管理改进，而仅仅是因为财务总监调了一下报表。而且这种调整，还很可能是合法合规的。

当我们观察一家企业的时候，要区分企业的利润到底是经营业务带来的，还是财务手法带来的。事实上，自2011至2017年，悦心健康扣非后归母净利润已连续7年为负，累计亏损金额约5.98亿元。来张图感受一下归母净利润与扣非净利润的差别：

虽然会计准则对投资性房地产的确认、计量和相关信息披露有明确规定，但目前，企业利用公允价值模式“妙笔生利润”，投资者需要多多留心。

悦心健康的非经常性损益并不都来自投资性房地产的价值重估，其他的科目以后再说。

这家公司正在进行的“转型”也颇值得研究。虽然公司从2015年开始业务转型，但从2017年财报来看，瓷砖销售收入占据公司营收的89.18%，而医疗业务占比仅为1.71%，公司实际主要还是在卖瓷砖，主营业务上支出大于收入的情况也仍然存在。

2017年6月，公司公告拟以发行股份的方式购买分金亭医院100%股权、同仁医院100%股权及建昌中医院100%股权，此次合计8.99亿的收购计划目前已经发审委通过。不知此次并购完成后，悦心健康的医疗业务可否步入正轨，真正实现公司的战略转型。巨额收购未来的表现又如何，这是以后研究的课题了。

 PS:出乎意料的现金流量表 

这篇文章本来可以结束了，但翻查悦心健康的现金流量表，发现也很有意思，不妨谈一谈。

虽然悦心健康主营业务层面盈利能力较弱，但在2017年及之前的几年，公司的现金流量表却没有想象中的那么糟糕。

近十年间，公司经营活动产生的现金流量净额全部为正。虽然公司以投资性房地产增值等其他经营相关收益维持了账面净利润为正，但这些收益并不会体现在公司的现金流上，主营业务有收支不平衡，那是如何能保证公司的经营性现金流持续为正？

一般来说，一个公司的营收在现金流量表中体现在“销售商品、提供劳务收到的现金”项目上，来看悦心健康的数据：

可以看出，历年来公司当期收到的货款金额都高于当期的营收。公司的回款能力一流。

根据2017年财报，公司账龄在3年以内的应收账款占比为91%，自上市以来公司平均应收账款周转率为7天/次。

通常来说，良好的周转率一定程度上代表了公司良好的经营管理能力，但悦心健康一流的回款能力和周转率或许更多依赖于公司的催收。

公司不止一次在年报中提到催收的作用。2017年年报公司提到：“本报告期因加紧应收款项的催收力度，收回余额较大的长账龄款项18,299,665.17元，转回坏账准备金额为10,400,463.00元， 原计提坏账准备依据账龄分析法计提。”

2016年年度报告提到：“经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加10,050万元，增幅410.18%。主要系本报告期营业收入同比增加，公司加 强应收账款催收力度销售商品收到现金同比增加以及收到政府补贴款同比增加所致。” 

2015年年度报告提到：“本报告期因加紧应收款项的催收力度，收回余额较大的长账龄款项3,342,490.08元，转回坏账准备金额为2,647,642.08元。原 计提坏账准备依据按账龄分析法计提。”

回想最新发布的2018一季报，悦心健康对经营性净现金流为负给出的原因之一就是催收力度的下降。不得不说，公司现金流的维持真是离不开催收。（GCH/JW）

本文作者：面包财经

免责声明：本文仅供信息分享，不构成对任何人的任何投资建议。