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首富家的大生意:净资产不足400亿的融创为何掏631亿接盘?

首富王健林和开足马力买买买的融创,7月10宣布了高达631.7亿的大交易。按照惯例,这么大的交易总是要在股市上掀起惊涛骇浪。可转眼一看,万达商业已经退市,融创中国一早停牌,万达电影也在停牌中……

于是,王健林旗下的万达酒店发展(0169.HK)立即成了爆炒的对象。上午10:00之前,万达酒店发展几乎没有成交,股价就是一根横线。10点之后,急速拉升,最高涨幅甚至超过150%。成交额也大幅增加,全日成交突破1.56亿港元,而前一日成交额只有区区58万港元,成交额飙升了超过250倍。

随后,万达酒店发展公告称,不知悉股价飙涨的原因,等于变相宣布万达与融创的交易与自身无关。

万达酒店发展的主要资产为海外物业综合体地产项目,在国内仅持有福州恒力城及桂林万达广场项目,的确与这笔600多亿的大买卖没有什么太大的直接关系。随后,万达酒店发展股价快速回落。

 毫无风声的大交易:万达向融创出售632亿资产 

这笔交易引起资本市场的震惊,不仅仅是由于双方的身份和金额,还在于保密程度。在这之前即便是小道消息也没有传言流出。媒体中关于融创的焦点还集中在远赴美国“造车”的贾跃亭给乐视系留下的巨额债务窟窿和层出不穷针对乐视系的股权冻结。

而万达集团则刚刚经历6月下旬债券遭遇大行抛售的传闻,万达电影在经历股价“闪崩”之后,尚未收复失地,目前仍在停牌中。

身处风头浪尖的两个巨头,突然宣布天量交易,不能不让市场浮想联翩。

根据万达集团官网于7月10日发布的万达商业、融创中国联合公告,万达以295.75亿的价格将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让给融创中国。

此外,融创还将以335.95亿的价格收购万达商业旗下的北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。这意味着,万达商业将向融创中国出售631.7亿资产。更值得关注的是,如此大规模的交易将于7月31日前签订详细协议,距离该日期只剩20天——非同一般的交易时点,非同一般的交易方,迅雷不及掩耳交易速度。

根据媒体的报道,王健林称,这次转让能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营,万达已经到了可以靠品牌赚钱的时代;这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。

融创主席孙宏斌称,交易涉及资金将完全来自融创自有资金,截至今年6月底,融创中国账上还有900多亿现金。

 万达酒店业务其实不赚钱 巨额交易为IPO铺路?

交易包括两大板块,一是13个文旅项目,二是76个酒店。根据此前的公开信息,文旅项目大部分尚未完全建成,但土地储备丰厚。而根据万达商业退市前披露的信息推算,该笔酒店业务利润并不算高。

根据此前的财报。2016年上半年,万达商业来自酒店经营业务板块的收入为26.53亿,同比上涨18.76%;但酒店经营板块息税前亏损为1.33亿。截至2016年6月底,万达商业在65个城市拥有79家已开业豪华酒店;这意味着,万达商业出售76家万达酒店后,万达商业的酒店业务将只剩很少的一部分。

王健林曾多次表示,万达将向轻资产转型,不希望外界将万达看作房地产企业。至少对正在A股进行IPO的万达商业而言,不被看成房地产企业是一件划算的生意。

众所周知,地产企业估值较低,在A股上市的地产龙头—万科,其市净率也仅为2.3倍左右;而万达电影即便经历了此前的暴跌,当下的市净率仍高达5.68倍。

万达的高负债一直受到市场的高度关注。据万达商业财报显示,截至2016年6月底(由于万达商业私有化,无2016年底公开数据),万达商业在中国境内银行贷款总额达1216.22亿,较2015年底增加11.13%。下图为面包财经对万达商业财报截图:

更值得关注的是,除了银行贷款外,万达商业还有信托贷款、债券及票据等,截至2016年6月底,其有息负债总额高达2145.59亿;该年上半年融资成本高达56.28亿。

 买买买:负债率高达90%的融创能否消化并购 

过去两年,融创中国不断并购,其主席孙宏斌更是被称为并购王。据财报,2016年融创的并购多达16项之多,大部分为房地产公司,涉及资金高达595亿。今年年初,融创更是以150亿入股乐视网及乐视相关体系。

但不断的并购,使得融创的负债大幅增加。截至2016年底,融创中国总资产为2931.83亿,总负债为2577.72亿,负债率高达87.92%,负债率创下近年来新高。下图为面包财经根据财报绘制的融创历年总负债与负债率: 

高负债同样给融创带来较大的资本支出,2016年,其借贷的加权平均实际年利率为5.98%,较上年减少了1.6个百分点。但即便如此,该年融创的财务费用仍高达32.83亿。

目前,融创净资产仅为354.11亿,这笔收购是其净资产的1.78倍,根据融创的公司章程与相关法律文件,这次并购很可能需要融创中国股东大会批准。

突如其来的大生意,隐隐然看到巨大的力量。

本文作者:面包财经

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