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融创凶猛:储备8000万方土地 年利息支出41亿

在发布了2016年业绩之后,在香港主板上市的融创中国,复权股价创下历史新高。

过去一年多,融创中国的核心关键词就是买、买、买。除了斥资千亿,将总土地储备从不足3000万平方推升到逼近8000万平方的高位,还大手笔入股链家、150亿投资乐视。

然而,在地王光环与大手笔投资背后,融创负债也在快速上升,借贷总额超1100亿,2016年其利息支出就高达41亿,即便整体利率水平处于低位。

 千亿拿地 融创急速扩张 

融创中国日前发布财报:2016年总营收为353.43亿,同比上涨53.6%;净利润为24.78亿,同比下跌24.85%。2016年融创总营收创下历史新高,但净利润却回到5年前的水平。下图为面包财经根据融创中国财报绘制的其总营收与净利润:

相较于营收与净利润,融创合同销售额的表现则更为亮眼。2016年融创合同销售金额为1506.27亿,同比大涨120.8%。合同销售额的猛增,使得其行业排名上升至第7名。

融创的土地储备在去年急速增加。截至2016年底,融创在44个城市中的总土地储备面积为7291万平方米,而上年同期这一数字仅为2720万平方米,土地储备面积增幅达168.05%。在大型房企中,增速位列前茅。

研究表明:融创在2016年土地购置上的各种投入超过1000亿,而上年这一数字仅为约300亿。截止今年3月25日,融创总土地储备面积已经达到7912万平方。

除了大规模拿地外,融创还在大量地投资和收购,进入2017年之后亦未停歇。

2017年1月,融创与链家订立协议,融创以26亿的价格认购北京链家6.25%的股权。该月,融创还宣布了对乐视总代价为150.41亿的投资。融创主席孙宏斌在业绩发布会上表示,已向乐视注资124亿,并向三家公司派出了董事人员。

2017年1月底,融创发布公告称,融创在公开市场进一步收购金科股份,占其总股本的比例为23.15%,耗资为57.23亿。

 负债率攀升 年利息支出41亿 

融创的大举扩张,也使其借贷总额迅速增加。

截至2016年底,融创中国通过银行贷款、公司债券、发行优先票据等借贷总额为1128.44亿;而上年同期这一数字还仅为417.98亿,借贷总额大增了169.97%。下图为面包财经对融创中国公告的截图:

迅速增加的借贷总额,使得融资的利息支出也大幅增加。2016年,其借贷的加权平均实际年利率为5.98%,较上年减少了1.6个百分点。但即便如此,该年融创的利息支出仍高达41.61亿,远高于上年的29.08亿。

负债率正在迅速攀升。融创财报显示,2016年底,净负债率为121.5%,与上年相比,上涨了45.6个百分点。

今年1月中旬,穆迪曾发布报告,将融创的评级展望由稳定降至负面。穆迪表示,融创大规模投资将影响其流动性,且其投资乐视,在短期内并不会产生显著的现金流。

不过,融创在业绩报告中认为:截至2016年底,其现金及现金等价物余额为698.12亿,对即期借贷余额的覆盖倍数达2.1倍,因此其并未面临任何实质的财务风险。

 豪赌未来:房企股价在限购声中飙涨 

当融创急速扩张之时,房地产调整正层层加码。

在去年下半年的限购限贷政策频繁出台后,今年3月份又一批城市收紧房产政策,加码限购限贷。

根据证券时报的报道,在业绩发布会上,孙宏斌认为调控影响将远超预期,对市场非常悲观。“货币政策收紧,利率增加,这些措施会影响到企业现金流,贷款减少,房价肯定会受影响。这个行业风险很大,风险大不是因为市场,因为现在买的地要亏钱。如果真的政策放松后,我也不大相信会上涨,因为房价已处在高位上了。我们对市场是非常非常悲观的,我们从去年十月份开始基本上就不拿地了。”

但这没有熄灭购房者的热情,与此同时,在港股上市的内地大房企股价自年初以来也纷纷飙涨。

自2017年以来,融创中国的股价已经上涨了58%,碧桂园则飙涨超过65%,中国恒大涨幅稍弱,也达到32%;涨幅均远超恒指。在业绩发布当日,融创中国股价大涨8.74%,复权价格创下历史新高。

销售猛增,资产和负债迅速膨胀已经成为2016年超级房企的“主旋律”,在扩张的道路上融创并不孤单。恒大、万科和碧桂园2016年的合约销售金额均突破3000亿大关。

房企、购房者和通过港股通加码内地房企的投资者都在进行一场赌博。据港交所披露数据显示,港股通持有的融创中国股权比例高达20.21%。在422只港股通标的中,只有13家公司,港股通持股比例超过20%。

本文作者:面包财经

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