卖地收入曾是三四线城市财政重要的收入来源，但如今不少的三四线城市，却面临着地卖不出去的尴尬境地。

铁岭新城就是一个样本。由于连续两年出现亏损，铁岭新城公司债面临暂停上市交易的风险。手握大面积土地资源的铁岭新城，已连续两年无土地成交记录。更值得关注的是，其所在的辽宁省房地产开发投资已同比暴跌超四成，就连沈阳这样的省会城市房价也出现大跌——哪怕是在去年一线城市的暴涨声中。

 地主日子也不好过：铁岭新城全年未卖出一块地 

铁岭新城的实际控制人为铁岭市财政局，其主营业务为向房地产行业提供土地资源，对铁岭新城区22平方公里的土地有着独家开发运营的权利。但不幸的是，铁岭新城已连续两年无土地成交。

近日，铁岭新城第二次发布了14铁岭债可能被暂停上市的风险提示公告，这与其连续两年出现亏损有直接的关系。此前，其公告称，2016年净利润为亏损2.5—3.3亿；而在2015年已出现1.79亿亏损。亏损的主要原因都是，未能实现土地成交。

事实上，铁岭新城所在的辽宁省，房地产市场整体持续低迷，即便是在去年热门城市房价的暴涨声中起色也不大。据国家统计局数据，2016年辽宁房地产（住宅）开发投资额仅为1505.42亿，同比暴跌42.2%；与上年同期相比，跌幅扩大超过10个百分点。下图为面包财经根据国家统计局数据和wind数据绘制的辽宁房地产开发投资增速与沈阳房价对比：

不止是房地产开发投资在暴跌，房价也在下跌，即便是省会城市沈阳情况也不乐观。据Wind的统计数据，2016年11月，沈阳样本平均房价为6788元/平方米，与2014年4月相比，房价下跌了14.64%。

 房企融资被收紧 中小房企频现危机 

铁岭新城面临的企业债暂停上市危机，只是中小房企当下困境的一个具体写照。据彭博社报道，早在2016年9月，恒盛地产就因第二次未能如期发放4亿美元债券的利息引起关注。根据合约规定，这笔债券每年付息两次，2016年下半年的付息日为9月4日，应付利息为2650万美元。2016年上半年，总营收为20.36亿的恒生地产，出现了19.99亿元的巨额亏损。

祸不单行的是，在中小房企业绩低迷之际；房企的融资难度和融资成本正快速上升。据中原地产数据，2017年1月，房企私募、公司债、中期票据等的融资额仅为133.08亿，同比暴跌92%。与此同时，2017年春节后的2月初，央行上调逆回购利率，被看成是变相加息。

债券本是房企融资中成本最低的方式，但在去年10月房地产密集调控后，房企发债愈加困难。自2016年11月以来，多家地产公司债的发行显示都是中止或终止，其余房企申请发债显示为受理或已反馈，却也未见放行。一位券商债券承销人士也称“目前住宅类地产公司债是一刀切，不能发行”。此外，公开的信息显示：2016年第四季度，房企通过信托融资总额为360.41亿元，与该年第三季度相比，大跌33%。

 饮鸩止渴还是自救？房企发行高息美元债 

日趋严厉的房产调控政策，让国内中小房企面临着越来越严重的钱荒，部分房企开始转手土地与物业，或者通过联合开发、“名股实债”等方式融资，来解决资金难题。

2017年年初，在香港上市的景瑞控股以2.09亿的价格转让了其持有宁波市一块土地60%的权益；2017年1月底，又以11.57亿将2015年拍得的一块上海静安土地转手恒大。

在国内融资渠道受限之后，不少房企开始重新发行高息美元债。摩根大通预计，中国发行人将于2017年在离岸债务资本市场发行1010亿美元债券，其中260亿美元将为高息债券，而地产行业则是其中最为重要的发债主体。

一些上市公司当前发行的美元债券成本远高于去年人民币债券的利率水平。2017年2月10日，新城发展发行3.5亿美元的票据，年利率为5.0%；2017年1月16日，时代地产发行3.75亿美元优先票据，年利率更是高达6.25%。

而去年，利率在3%以下的人民币债券屡见不鲜。金融街2016年发行的5年期债券票面利率最低仅为2.9%，甚至逼近国债的收益水平。保利地产2016年公司债券（第一期）5年期的票面利率为2.95%，发行规模为25亿。也就是说，当下房企发行的美元债券利率是去年房企人民币债券利率的近两倍；而在人民币贬值的预期下，实际成本则更高。

尽管企业规模和信用等级也会影响发债利率，但整体利率上行趋势已经相当明显。美元加息预期仍在，在国内融资渠道短期放松无望的情况下，转借外债的成本未来很可能持续攀升。

资金实力雄厚的大开发商争抢一线城市和热门二线城市土地，而中小房企手中“钱紧”，则进一步打消了在三四线城市拿地的积极性。

今天是铁岭新城出现债券暂停交易危机，未来还有哪些三四线城市的一级土地开发商曝出危机？靠卖地，中小城市越来越难了。

本文作者：面包财经

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