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2017楼市悬疑:北上深真会调头向下?

2016年是大型房地产企业和土地市场的盛宴。楼市与土地市场创造了一个又一个历史记录:商品房销售突破10万亿元,前三大房企销售额悉数突破3000亿,史无前例的总价和单价地王……

临近年底,“抑制房地产泡沫”被高层会议定义成为2017年房地产调控的主基调,“房子是用来住的、不是用来炒的”。

回顾2016年一个个创纪录的数字,明年真的会不同吗?

 宇宙房企扎堆:商品房销售首破10万亿 

在去库存的号召之下,房地产市场再一次创造了历史。

据国家统计局数据:截至今年前11个月,全国商品房销售面积为13.58亿平方米,同比大增24.32%;销售金额为10.25万亿,同比暴增37.58%。下图为面包财经根据国家统计局数据绘制的中国商品房销售面积和销售额:

火爆的楼市,让超级房企迅速膨胀,增速远超整体水平,房地产市场正以更快的速度进入寡头时代。

中国恒大:今年前11个月合约销售金额3488.5亿元,同比大增102.4%。

万科:今年前11个月累计实现销售金额3413.6亿元。

碧桂园:今年前11个月没有迈过3000亿大关,但在12月11日特意公告截止当日共实现合同销售金额约3000亿元,同比增长143%。

这意味着,今年这三大房企的销售总金额铁定超过1万亿。位居其后的保利地产、绿地、华夏幸福等大房企的销售额也大幅上涨。按照这样的速度,全球十大房地产企业排行榜将很快变成中国房地产企业排行榜。

 土地沸腾:住宅地价五年翻五倍 

比商品房销售更火爆的是热门城市的土地拍卖市场,受益于层出不穷的地王和紧缩的供地面积,一线城市土地拍卖价格不断刷新纪录。

据中原地产研究中心发布的数据显示,截至今年12月20日,卖地收入最高的50个城市,其卖地收入达到了2.45万亿,同比大增35%;其中苏州、南京、上海居前三。

比卖地收入总额更关键的是土地价格。统计数据显示:今年前11个月,上海土地成交总价为1464.38亿,其中住宅类用地1147.74亿。根据同期住宅用地成交面积简单计算,平均成交单价已经超过4万元/平方米。按照同样的口径计算,比2011年上涨超过5倍。

这是一个简单粗暴的计算方式,平均地价并不等于楼板价;没有考虑地段变化、出让条件和容积率等因素的影响。但历史数据的对比已经清晰的表明一线城市坚挺的土地价格才是高房价的支撑。

当舆论指责房企不惜一切代价争抢地王时,一线城市的土地供应量正断崖式的下滑,严重的土地供应不足正将房地产企业逼到要么退出市场要么争抢地王的尴尬境地。

统计数据显示:今年前11个月,上海住宅类用地的成交面积仅为285.47万平方米,远低于去年676.13万平方米的成交面积。

北京的情况也类似,统计数据显示:今年前11个月的住宅类用地仅成交了62.45万平方米,与去年全年相比,暴跌超过八成。由于土地出让面积锐减,北京土地出让收入创下近年新低。但平均单价却创新高,按照与上海同样的计算方法,今年前11个月,北京住宅类用地成交单价逼近5万元/平方米,比2011年上涨了接近4倍。

热门城市土地供应急速萎缩,一些地方却在下半年通过“土地熔断”、修改出让规则等方式抑制地王,犹如通过修改温度计刻度来使体温下降。如果土地供应紧张依旧,2017年,沸腾的一线城市土地市场真的会冷却吗?

 土地背后的债务魅影:政府债务已超30万亿 

与土地和房地产市场密切相关的是屡创新高的地方政府负债:土地不仅是很多地方无可取代的还债来源,还是关键的抵押品。

根据财政部的数据:截至2015年底,全国政府债务达到26.66万亿,其中地方政府的债务由2013年6月底的10.88万亿,上升到2015年底的16万亿,不到两年时间,地方政府负债就增长了47.05%。这其实还是一个比较窄的口径,不包含地方政府的或有负债,如果计算或有负债,政府负债总额已经超过30万亿大关。

地方政府的负债中,以土地出让收入为偿债来源的负债占比很高。最新的数据很难获取,但此前针对地方政府债务的全国性大审计提供了样本。以北京为例,截至2013年6月底,以土地出让收入为来源的负债高达3601.27亿元,占其负债总额的比例超过55%。

除了作为偿债来源外,庞大的债务也以土地作为抵押品。据国土资源部数据,2015年84个重点城市的土地抵押面积为49.08万公顷,同比增长8.82%;土地抵押贷款总额为11.33万亿,较上年增长19.13%。下图为面包财经根据国土资源部数据绘制的重点城市土地抵押贷款总额:

2016年的土地抵押贷款数据要四五个月之后才公布,但从今年整体信贷的增幅和历史走势推算,创下历史新高几成定局。而房地产企业和地方政府融资平台,往往是土地抵押贷款的主力军。

通过巨额的债务,不少地方政府、房地产企业和金融机构其实已经深度捆绑在房地产和土地市场上。地方政府债务抵押品结构不变,偿债来源不变,保地价的决心真的能软下来?

今年12月14日—16日召开的中央经济工作会议称,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,抑制房地产泡沫。

基调已经确定,2017年真的会不同吗?

本文作者:面包财经

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