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四大房企销售过万亿 小房企生死大逃亡

四大房企销售万亿 坐拥2.5万亿资产 

超级房企成为本轮一二线房产暴涨和三四线去库存的大赢家。

近期房地产9月份销售简报陆续发布完毕,四大房企前9个月的签约销售额悉数超过2015年全年,合计金额已经达到9256.59亿元。月均合计销售额超过一千亿,按照这种速度,无论接下来政策出现何种调整,四大房企全年签约销售额破万亿已无悬念。

恒大和碧桂园销售增长尤其迅猛,前9个月销售额分别比去年全年高出792.4亿和854.1亿元。四大房企座次重排:恒大以2805亿的销售额超越万科,成为销售一哥;碧桂园超过保利位居第三。

房企的资产总规模也在迅速膨胀。截止今年6月底,四大房企总资产已经高达2.57万亿,比十年前增长了约28倍。其中恒大的总资产规模增加了127倍,成为首个资产规模达到万亿的房企。

经过今年的地价暴涨之后,四大房企实际的资产规模其实远高于报表上体现的数字,土地增值的部分并没有全部体现在报表上。以恒大为例,据世邦魏理仕进行的市场估值,截至6月末,恒大土地估值为5242亿元,比原值高出3000多亿。

截止今年6月,恒大土地储备达到1.86亿平方,紧随其后的碧桂园和保利也分别达到1.4亿和1.36亿方。坐拥天量土地,使得四大房企坐享土地升值带来的巨额资产膨胀。

寡头成形 小房企正有序退场 

在大房企业绩高歌猛进的同时,一些中小房企却开始出售甚至剥离房地产企业。

10月9日和10日,国农发展和新黄浦相隔一天发布出售房产业务的公告。在国庆假日前一天,中航地产拟向保利地产出售估值达23.23亿的地产业务,其公告揭示了出售房产业务的原因:在房地产整体下行的大环境下,行业内依旧竞争激烈,整体盈利能力下降,房产业务已经难以保持以前的高增长。

面包财经曾统计127家A股上市的房地产企业历年的利润率发现:房地产上市公司净利润率已经由2009年的17.02%下降至2015年的9.99%,已经下跌近7个百分点。今年上半年房企净利润率约9.94%,再次跌破10%。下图是面包财经根据财务数据统计的A股127家房地产企业利润走势图:

土地出让价格高企,小型房企难以与大房企在优质地块上进行竞争,结盟或者被大房企收编已经成为常态。在确定借壳深深房A之前,恒大已经三次举牌区域性房企廊坊发展。今年9月份,重庆房企金科股份引入融创中国成为其第二大股东。

超级寡头成形,小房企有序退出甚至生死大逃亡几乎无可避免。

金融地产合体 新一轮造富运动波涛汹涌

恒大借壳深深房A,预示着又一轮地产与金融合体的造富神话即将上演。

资产规模庞大的恒大在港股的市值并不高,截止昨日收盘仅751亿港元,折合人民币不足650亿元,而经历控制权争夺战的万科总市值高达2769亿。尽管在万科争夺战的关键时刻入场举牌万科,成为“关键先生”,但其实在港股上市的中国恒大总市值还不到万科的一个零头。

深深房A停牌前总市值仅106亿,恒大地产业务注入后三年的利润承诺达到888亿元,比万科过去三年的累计利润(归属母公司股东)高出接近400亿。一旦恒大借壳成功,无论对于恒大还是深深房A的老股东,一场造富运动都近在眼前。

地产与金融的合体正在改变游戏规则。以房地产起家的宝能,原本在房地产界只能排在第三梯队。2012年3月宝能系旗下的前海人寿成立,仅仅三年多之后,借助保险资金和金融杠杆宝能系在A股频繁举牌上市公司,最终掀起举世瞩目的“宝万之争”,成为万科的第一大股东。

恒大也早已经变身金控集团,坐拥保险和银行牌照。2015年11月,恒大高溢价拍得中新大东方股权获得其保险牌照,公司随后更名为恒大人寿;同时还入股盛京银行,恒大系的民营银行也在筹备之中。

需要特别关注的是,恒大在A股进行一系列布局之前,已经在港股进行了大手笔的回购。从2014年初至今累计回购66次,总金额超过169亿港元,逼近上市规则容许的可回购上限。经过频繁回购许家印在恒大的权益持续增加,实际上已经为后来恒大频繁的大动作做了铺垫。

值得关注的是,在资本市场上相对安静的碧桂园今年以来已经在持续回购股票,回购金额合计超过20亿港元。虽然回购金额远不如恒大,但频率却远远超过,年初以来持续回购83次。回购价格也从3港元附近一路攀升到4.3港元。根据今年1月8日碧桂园发布回购股份的自愿公告显示,碧桂园有意回购最多22.59亿股股份,约占公司已发行股份的10%。自公告发布以来碧桂园累计回购股份数约5.9亿股。

十一期间及长假之后,碧桂园的回购仍在继续。恒大和万科已经在资本市场掀起滔天巨浪,安静已久的碧桂园悄然回购,未来是否会有大动作?

无论后续故事如何演绎,超级金控地产商的寡头时代已经来临。

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本文作者:面包财经(ID:mbcaijing)

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