四大房企销售万亿 坐拥2.5万亿资产 

超级房企成为本轮一二线房产暴涨和三四线去库存的大赢家。

近期房地产9月份销售简报陆续发布完毕，四大房企前9个月的签约销售额悉数超过2015年全年，合计金额已经达到9256.59亿元。月均合计销售额超过一千亿，按照这种速度，无论接下来政策出现何种调整，四大房企全年签约销售额破万亿已无悬念。

恒大和碧桂园销售增长尤其迅猛，前9个月销售额分别比去年全年高出792.4亿和854.1亿元。四大房企座次重排：恒大以2805亿的销售额超越万科，成为销售一哥；碧桂园超过保利位居第三。

房企的资产总规模也在迅速膨胀。截止今年6月底，四大房企总资产已经高达2.57万亿，比十年前增长了约28倍。其中恒大的总资产规模增加了127倍，成为首个资产规模达到万亿的房企。

经过今年的地价暴涨之后，四大房企实际的资产规模其实远高于报表上体现的数字，土地增值的部分并没有全部体现在报表上。以恒大为例，据世邦魏理仕进行的市场估值，截至6月末，恒大土地估值为5242亿元，比原值高出3000多亿。

截止今年6月，恒大土地储备达到1.86亿平方，紧随其后的碧桂园和保利也分别达到1.4亿和1.36亿方。坐拥天量土地，使得四大房企坐享土地升值带来的巨额资产膨胀。

寡头成形 小房企正有序退场 

在大房企业绩高歌猛进的同时，一些中小房企却开始出售甚至剥离房地产企业。

10月9日和10日，国农发展和新黄浦相隔一天发布出售房产业务的公告。在国庆假日前一天，中航地产拟向保利地产出售估值达23.23亿的地产业务，其公告揭示了出售房产业务的原因：在房地产整体下行的大环境下，行业内依旧竞争激烈，整体盈利能力下降，房产业务已经难以保持以前的高增长。

面包财经曾统计127家A股上市的房地产企业历年的利润率发现：房地产上市公司净利润率已经由2009年的17.02%下降至2015年的9.99%，已经下跌近7个百分点。今年上半年房企净利润率约9.94%，再次跌破10%。下图是面包财经根据财务数据统计的A股127家房地产企业利润走势图：

土地出让价格高企，小型房企难以与大房企在优质地块上进行竞争，结盟或者被大房企收编已经成为常态。在确定借壳深深房A之前，恒大已经三次举牌区域性房企廊坊发展。今年9月份，重庆房企金科股份引入融创中国成为其第二大股东。

超级寡头成形，小房企有序退出甚至生死大逃亡几乎无可避免。

金融地产合体 新一轮造富运动波涛汹涌

恒大借壳深深房A，预示着又一轮地产与金融合体的造富神话即将上演。

资产规模庞大的恒大在港股的市值并不高，截止昨日收盘仅751亿港元，折合人民币不足650亿元，而经历控制权争夺战的万科总市值高达2769亿。尽管在万科争夺战的关键时刻入场举牌万科，成为“关键先生”，但其实在港股上市的中国恒大总市值还不到万科的一个零头。

深深房A停牌前总市值仅106亿，恒大地产业务注入后三年的利润承诺达到888亿元，比万科过去三年的累计利润（归属母公司股东）高出接近400亿。一旦恒大借壳成功，无论对于恒大还是深深房A的老股东，一场造富运动都近在眼前。

地产与金融的合体正在改变游戏规则。以房地产起家的宝能，原本在房地产界只能排在第三梯队。2012年3月宝能系旗下的前海人寿成立，仅仅三年多之后，借助保险资金和金融杠杆宝能系在A股频繁举牌上市公司，最终掀起举世瞩目的“宝万之争”，成为万科的第一大股东。

恒大也早已经变身金控集团，坐拥保险和银行牌照。2015年11月，恒大高溢价拍得中新大东方股权获得其保险牌照，公司随后更名为恒大人寿；同时还入股盛京银行，恒大系的民营银行也在筹备之中。

需要特别关注的是，恒大在A股进行一系列布局之前，已经在港股进行了大手笔的回购。从2014年初至今累计回购66次，总金额超过169亿港元，逼近上市规则容许的可回购上限。经过频繁回购许家印在恒大的权益持续增加，实际上已经为后来恒大频繁的大动作做了铺垫。

值得关注的是，在资本市场上相对安静的碧桂园今年以来已经在持续回购股票，回购金额合计超过20亿港元。虽然回购金额远不如恒大，但频率却远远超过，年初以来持续回购83次。回购价格也从3港元附近一路攀升到4.3港元。根据今年1月8日碧桂园发布回购股份的自愿公告显示，碧桂园有意回购最多22.59亿股股份，约占公司已发行股份的10%。自公告发布以来碧桂园累计回购股份数约5.9亿股。

十一期间及长假之后，碧桂园的回购仍在继续。恒大和万科已经在资本市场掀起滔天巨浪，安静已久的碧桂园悄然回购，未来是否会有大动作？

无论后续故事如何演绎，超级金控地产商的寡头时代已经来临。

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本文作者：面包财经（ID：mbcaijing）

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