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十大房企手握万亿现金 最严限购难阻地王潮

在香港主板上市的碧桂园(2007.HK)近日完成了本金总额100亿元的人民币债券发行,其中四年期债券的票面利率仅为4.15%,创下该公司债券利率新低。

面包财经(微信公众号ID:mbcaijing)翻查各大上市房企财报发现:在火爆的房产销售和宽松货币政策助力之下,大型房企手持现金创下历史新高。十余家大型上市房企目前可运用的资金已逼近2万亿元。在汹涌的资金面前,各地陆续出台的“最严限购”政策,恐怕难以熄灭房企们高价拿地的热情。

融资成本持续走低 房企成货币宽松最大受益者

当热门二线城市在8月底和9月初陆续出台“最严限购政策”,官媒屡屡出声向地王喊话之时,廉价的资金继续涌向大型房地产企业。

上周碧桂园完成发行国内第四期公司债券,本金总额为100亿元。其中41.7亿元为4年期,票面利率4.15%;58.3亿为7年期,票面利率为5.65%。这创下该公司上市以来债券发行的利率新低。今年以来,碧桂园发行的人民币债券总额已接近200亿元。

在去年国内债券市场向房地产企业大范围开闸之前,碧桂园的债券发行主要以海外美元债券为主。当前人民币债券的融资成本,远低于此前的美元债。去年碧桂园发行的9亿美元债券利率为7.5%。

央企发债的利率更低。今年8月底,中国海外发展发行了10年期的60亿元债券,票面利率也仅为3.1%。

这延续了上半年房企发债利率走低的局面。今年1月份保利地产发行的“3+2”年期品种发行规模25亿元,票面利率为2.95%,成为国内市场首支利率突破3%的房企公司债券。

低廉的债券资金降低了大型房企的综合负债成本。财报显示:截至上半年,碧桂园加权平均借贷成本为5.76%,比2015年底下降44个基点;保利地产的有息负债综合成本为4.86%,较去年末下降0.34个百分点。不少房企预期,下半年负债成本将进一步降低。

央行6次降准、降息以来,资金持续宽松,期望更多资金能够进入实体经济。但从实际情况来看,首先受益的是大型房企。而低廉的资金成本也成为诸多房产公司争相拿地的一大推手。

据统计,截止今年8月底,房地产企业的发债规模已经超过8000亿元,几乎相当于去年全年发债金额的两倍;相当于2014年全年发债金额的50多倍。

资金泛滥 龙头房企可用现金逼近2万亿 

宽松的融资环境和上半年火爆的房产销售,让大型房企可动用资金创下历史记录。财报显示:截至2016年6月底,碧桂园可动用现金约493.9亿元,另有约1457.8亿元银行授信额度尚未使用。中国恒大手持现金更为惊人。截止今年6月底现金总额为2120.0亿元,未使用银行授信额度为1260.1亿元,合计高达3380.1亿元。

下图是面包财经(微信公众号ID:mbcaijing)根据财报整理的主要大型房企手持现金与未动用银行授信列表(截止2016年6月底):

截止今年6月底,恒大、中国海外发展、万达、万科等15家大型房企手持现金合计超过8740亿元。其中可统计的十家公司,未动用的银行授信超过8730亿元。两者合计超过1.7万亿。

如果考虑最近两个月火爆的房地产销售、近期债券发行、以及未能准确统计的5家房企可用授信额度,则这15家房企当前手持现金和未动用银行授信已经逼近2万亿大关。

一二线土地遭哄抢 最严限购能阻止地王潮?

今年初一线城市房价暴涨之后,上海深圳先后推出被称为“史上最严限购政策”的3·25新政。南京、苏州、厦门等热门二线城市也先后出台严厉限购政策。但依然未能阻止房价暴涨和地王频出,经历半年多火爆销售之后,很多城市的土地供应已经告急。

万科在最近的半年报中称:2016年上半年,在其长期观察的14个城市中(包括北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、南京等一二线城市)住宅(含商住)土地供应面积同比增长15.3%,而成交面积则增长了47.5%,新房批准预售面积同比仅增长9.2%。成交面积的增幅是土地供应面积的3倍多,是新批准预售面积的约5倍。上述城市的新房库存下降到1.1亿平方米,库存去化周期也由2015年底的8.4个月缩短到6.6个月。

据国家统计局数据显示,2016年上半年,全国商品住宅销售面积为5.7亿平方米,销售金额为4.2万亿元,同比分别上升28.6%和44.4%。土地成交单价持续攀升,刷新历史记录。

当天量廉价资金无处可去,房产巨头们越来越不差钱之时,所谓严厉限购政策在很大程度上已经变成“扬汤止沸”式的“空调”。

一方面通过极度宽松的货币政策“大水漫灌”,同时又收紧一二线城市的土地供应,如何不出地王?

恒大昨日公告称:8月份合约销售金额达到482.7亿元,创下中国房地产企业单月销售记录。而在此前,恒大已经将年度销售目标调高至3000亿元。

如果天量廉价资金的闸门依然敞开,单靠严厉的限购政策真的能成为地王终结者?

文末彩蛋 | 面包财经:谁才是高房价最大的赢家?

本文作者:面包财经(ID:mbcaijing)

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