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十年卖地收入25万亿 土地财政才是房价暴涨大赢家

当众多上海人因为一则限购传言排队离婚,上海新房成交创下天量之时,上市房地产公司的负债和银行个人住房贷款金额也创下记录。

A股中报披露已经收官。上市房企半年报数据显示:今年6月底房企总负债比去年底增加超过1.5万亿,负债总额首度突破4万亿大关,负债总额和增幅均超过历史记录。上市银行今年上半年半数以上新增贷款是个人房贷。

房地产企业高负债争抢地王、银行天量资金投向个人住房按揭,房企和个人债务杠杆同步膨胀背后:上海、南京、合肥等房价暴涨的城市,今年的土地拍卖收入创出近年新高,土地财政成为真正的大赢家。

用杠杆去库存:上市房企负债已超四万亿

面包财经根据wind的原始数据计算发现:截止今年6月底,A股120家上市房企负债总额超过4.14万亿,比去年年底增加了约1.54万亿,增幅接近六成。上市房企的负债率也创出近年新高,总资产负债率达到77.27%。

下图是面包财经(微信公众号ID:mbcaijing)绘制的近年来上市房企负债情况变动图:

上市房企的总资产规模也在急剧膨胀,达到5.36万亿,比上年末增加近2万亿。今年上半年,上市房企营业收入5691.76亿元。不过房地产公司的报表营业收入和负债有其特殊性,从房产销售到结转为营业收入有一定的时间差,已经收到的购房款在这期间也会体现为负债。

上市房企今年上半年总资产和负债的双双膨胀,意味着房产销售火爆和房地产加杠杆正在同时发生:天量的资金正从房地产销售和借贷两个渠道一同涌向房地产企业。

银行与债券市场共同输血 房地产成为资金黑洞

房地产正受到银行和债券市场的共同青睐,资金从个人住房贷款、房地产企业贷款和债券市场多渠道争抢进入房地产。

自去年债券市场对房地产企业大开闸以来,债券市场已经成为房地产企业的超大马力血泵。统计数据显示:截至今年8月底,房地产企业的发债规模已经超过8000亿,几乎相当于去年全年发债金额的两倍;相当于2014年全年发债金额的50多倍。

来自债券市场的资金不仅量大而且便宜,保利地产上半年发行的债券利率甚至低于3%,已经与国债利率相差无几。对国企地产公司而言,债券利率低于4%已经屡见不鲜。

银行系统则通过个人住房贷款,间接向房地产企业输血。财报数据显示:上半年四大行新增的2.47万亿贷款中,有1.37万亿贷款流向了个人住房贷款,占增量的55.66%。当前四大行的个人住房贷款余额已经达到10.62万亿,占四大行总贷款规模的比重已高达24.74%。7月份的情况更夸张,央行数据显示:7月份新增贷款几乎全是房贷。

将房地产公司、银行和债券数据放在一起观察,资金图景相当清晰:房企发债给自己加杠杆,资产规模与负债同步扩张;银行通过个贷为居民提供杠杆,一二手房同步爆炒。百川入海,资金最终归于房地产。

10年卖地收入25万亿 土地财政才是大赢家

房地产企业高举高打的同时,利润率却不算高。根据wind的原始数据计算:2016年上半年在A股上市的近120家房地产企业的总营收为5691.76亿元,净利润总和为488.07亿元,利润率仅为8.57%。

8月份上海和深圳的总价地王成交价分别达到110亿和310亿,两块地王相加金额几乎占到上半年上市房企利润的近九成。坐拥土地资源的地方政府尤其一线城市政府才是最大的赢家。

恒大、碧桂园等诸多大型房企均在港股上市,不在统计之中。但即便加上在港股上市的前十大房企,上半年净利润总和也仅为739亿元。而统计数据显示:今年前8个月,上海土地市场的成交总额已高达1112亿元,远超去年全年的成交额,这还是在8月份取消多宗土地拍卖后的数据。

根据官方公布的数据计算:2005年—2015年土地出让金合同价款高达24.24万亿,加上今年上半年的卖地收入,已经稳超25万亿。下图是面包财经(微信公众号ID:mbcaijing)根据统计数据绘制的土地出让收入变动趋势图:

2015年以来的房地产去库存和向房地产商开放债券融资渠道,一个共同的大背景是:过去两年土地出让收入锐减,去年比2013年减少了约1.22万亿。

与房地产相关的收入不仅仅是土地出让金,还包括各项税收。方正证券的研究显示:目前涉及房地产的税种一共有11个,其中 5 个税种为房地产行业所特有,6个涉及其他行业。2014 年,与房地产相关税收合计(地方所得)占地方一般预算收入的比重达 27.82%,其中5个特有税种占比高达16.9%。

房地产才是地方政府真正的大粮仓。土地出让金和相关税收的减少,让很多地方的财政收入捉襟见肘,以土地作为抵押和还款来源的地方债务面临压力。关于地方政府负债的准确金额说法不一,社科院的研究报告是30万亿,这其中相当部分需要来自土地拍卖的收入偿还。根据新华社的报道,截止今年7月底已经发行地方政府债券3.97万亿。

无论是通过债券市场举债,还是借助平台公司从银行、信托等渠道融资,这些钱终究是要还的,主要的区别无非在于利率和期限。

当土地出让收入连续两年下滑之后,一场轰轰烈烈的房地产去库存开始了。无论口号如何,结果是:房企和个人负债正在迅猛增加,通过加杠杆印出的钞票正通过一个个地王流向土地财政。

中原地产的统计显示,今年前五个月合肥、南京、苏州土地出让金就已经接近2015年全年的水平。这些城市在房价涨幅榜上同样居前。

如果你垄断了一项稀缺资源,成为市场上唯一的卖家,并且又能制定游戏规则,而恰好你又缺钱,你会怎么办?

控制地王?呵呵。

文末彩蛋 | 面包财经:厦门房价暴涨之后,年轻人正在逃离?

本文作者:面包财经(ID:mbcaijing)

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